INSCRIPCION DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA. COMENTARIO A LA RESOLUCIÓN DE LA D.G.R.N. DE 27 DE MAYO DE 2005.

La resolución tiene por objeto la estimación de un recurso gubernativo interpuesto por “Hortalizas Villaverde, SL” frente a la negativa del registrador de la propiedad de Madrid 41, a practicar determinadas cancelaciones.

La situación en la que se plantea el conflicto es la siguiente: En procedimiento declarativo de menor cuantía iniciado por Hortalizas Villaverde, SL contra D. Anastasio y Dª. Genoveva, quienes son declarados en rebeldía, se ordena: primero, la resolución del contrato de compraventa por la cual los demandados adquirían el 11% de determinada finca bajo aplazamiento de pago que a su vez funciona como condición resolutoria debidamente inscrita; segundo, que las cantidades pagadas como precio no se devuelven por entenderse ahora como indemnización, pues así se pactó; y tercero y en segunda instancia, la cancelación de las inscripciones de derechos reales y anotaciones de embargos practicados con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria.

En términos resumidos, el problema surge al solicitar la cancelación de las cargas que se habían anotado mientras los demandados eran propietarios de la cuota del inmueble.

Dicha sentencia es llevada al Registro de la propiedad, procediendo el registrador a hacer constar el cambio de titularidad aunque suspende la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la condición resolutoria, basándose en: a) No se tomó anotación preventiva de la demanda; b) No consta consentimiento de los titulares de las cargas para su cancelación ni que hayan sido demandados.

En base a esto, la DGRN debe determinar el alcance de la sentencia declarativa en un procedimiento entablado únicamente contra el comprador. Por un lado, se alegan argumentos tendentes a apoyar la suspensión de la cancelación, tales como que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes; el art. 40 LH del que debe entenderse que la demanda ha de dirigirse contra los titulares de las cargas al disponer “En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.”; o que ni siquiera se hizo anotación preventiva de la demanda.

En este punto la DGRN parece dar a entender que la suspensión de la cancelación de las cargas fue correcta. No obstante, a continuación expone una serie de circunstancias presentes en el caso que hacen variar la decisión. Las más decisivas son que la resolución de cancelar las cargas se acuerda por medio de Sentencia, no es una simple resolución extrajudicial, de manera que la calificación registral se halla más limitada (Debemos aludir al art. 1 LH que dispone que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales).

Segundo, que en nada afectan o alteran los derechos inscritos o anotados con posterioridad al fallo consistente en la resolución de la venta, justifican además, que de ahí el hecho de que pudieran inscribirse sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver. Tercero y en conexión con lo anterior, que si fuese necesario seguir un nuevo procedimiento contra los titulares de las cargas, cuando éstas se inscribieron sin consentimiento del titular de la condición resolutoria, se le estaría produciendo una indefensión. En último lugar, añade además que debe recordarse que la efectividad para el futuro de las cargas inscritas con posterioridad, lógicamente, quedan supeditadas a lo que pudiese ocurrir con lo anteriormente inscrito. De esta manera entiende que la cancelación de las cargas debe ser automática una vez que se hace efectiva la condición resolutoria inscrita.

En definitiva, a mi entender se extraen dos ideas. Tal y como expone la resolución, los titulares de las cargas posteriores tenían la posibilidad de conocer la condición resolutoria inscrita y, en consecuencia, asumir el riesgo de que todo lo inscrito con posterioridad quedaba sujeto a la posibilidad de que la propiedad fuese revertida a su titular originario. Por otro lado, si es el propio órgano jurisdiccional quien ha ordenado la cancelación de los asientos, el recurrente va a contar con ciertas expectativas de ver estimada su pretensión, pues es en última instancia el juez quien tiene la decisión (Si bien ha de tenerse en cuenta el posible cambio de juez o la corrección de sentencias por medio de la vía de los recursos).

ALEJANDRO ARAGÓN PARÍS.
Alumno de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019)