INSCRIPCIÓN DE UNA CONDICIÓN SUSPENSIVA

Resolución de 28 de noviembre de 2017, de la DGRN

Hechos:

Se autorizó escritura públicapor la que la sociedad «Gran Centre Mediterrani, S.L.» vendió a la sociedad «Tecnodental Patrimonial, S.L.»una finca urbanapor precio de 250.000 euros que quedó íntegramente aplazadopara satisfacer en cien cuotas mensuales y con la condición suspensiva y pacto de reserva dedominio.

Contenido condición suspensivaà

1)     Se condiciona suspensivamente el efecto traslativo del dominio al completo e íntegro pago del precio aplazado (100 cuotas de 2500 euros a satisfacer los 5 primeros días de cada mes desde agosto de 2018 a noviembre de 2026, ambos inclusive).

2)    Solicitud inscripción de la condición para dotarla de oponibilidad 

3)    Acreditación del pago por acta notarial, título para la prática de la nota marginal de cumplimiento de obligación

4)    Obligación del vendedor de formalizar carta de pago de las cantidades recibidas.

En caso de no cumplirse la condición (obligación) de pago en los plazos pactados, tendrá lugar la resolución de la compraventa, reteniendopara sí, la parte vendedora, las cantidades entregadas. La condición suspensiva lleva inherente pacto de reserva de dominioen favor del vendedor, en tanto no haya satisfecho íntegramente el precio de la compraventa.

La escritura recibe una calificación negativaàSe suspende la inscripción del documento de referencia y se califica negativamente.

La registradora rechaza la inscripción porque:

1)    No existe transmisión de dominio pactándose de facto un pacto comisorio

2)    La obligación de pago no puede constituir la condición; a pesar del carácter abierto del sistema español de derechos reales hay otras formas jurídicas con las que alcanzar el fin perseguido

3)    Dicho pacto contraviene la regulación normativa existente en materia de garantías del precio aplazado rompiendo el principio de especialidad registral. 

El notario en respuesta recurre y sostiene lo contrario.

El primer motivo de rechazode la registradora hace referencia a la falta de transmisión del dominio provocada por el juego de la reserva de dominio pactada lo que supone, a efectos registrales, que en realidad no existe nada que inscribir(art. 2.1 LH). Se añade que el pacto de reserva de dominio es una construcción doctrinal y jurisprudencial que sólo tiene reconocimiento en el ámbito del Derecho de bienes muebles donde es frecuente y cumple una función de garantía de la posición del vendedor pero que en materia inmobiliaria puede suponer la contravención de otras figurasbien desarrolladas y reguladas con las que obtener similar efecto jurídico. Se añade que el pactosupone de facto un pacto comisorio prohibidopor el ordenamiento jurídico.

La DGRN expone que a pesar del escaso reconocimiento normativo en el ámbito inmobiliario (arts 132 a 137 del Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial), no deja de ser cierto su pleno reconocimiento jurisprudencial y por tanto la validez de los pactos y le es de aplicación la doctrina jurisprudencial por analogía de STSS en materia de bienes muebles tales como 

STS de 10 enero y 19 mayo  de 1989:

 <<en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del CC en relación con los arts. 1461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma>>.

Con independencia del mayor o menor desarrollo normativo en uno y otro ámbito, su fundamento es el mismo: el principio de autonomía de la voluntad. En definitiva, el pacto de reserva de dominio es válido.

Segundo motivo de rechazo:¿La compraventa que lo incorpore debe tener acceso al Registro de la Propiedad?

Aunque el pacto de reserva supone la transmisión del dominio hasta el pago completo de precio, desenvuelve unos efectosreconocidos por la jurisprudencia que merecen la protección del Registro. Por ejemplo, la STS de 16 marzo de 2007:

<<(…)mientras el comprador cumpla en todo o en parte, el vendedor carece de poder de disposición sobre el objeto, que no puede ser embargado en procedimiento de apremio a no ser que éste se límite a los derechos que pudieran tener el sujeto sobre el mismo>>.

Al producirse  efectos jurídico reales que afectan a las facultades del vendedor y del comprador y a su responsabilidad patrimonial frente a terceros, resulta evidente la posibilidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Tercer rechazo:  no se acepta el  rechazo a la inscripción fundamentado en el principio de especialidad y en la incertidumbre derivada de la situación de pendencia, pues nada diferencia dicha situación de otras similares y plenamente aceptadas en las que el ordenamiento prevé mecanismos para la defensa de los intereses afectados. 

Como afirma laSTS de 24 julio de 2012: 

<<La reserva de dominio da lugar a la coexistencia temporal sobre el mismo objeto de dos posiciones jurídico-reales de tipo dominical que son simultáneas, compatibles y recíprocamente recortadas en su contenido: la del vendedor y la del comprador>>.

En consecuencia, la DGRN desestima el recurso y confirma parcialmente la nota de calificación de la registradora.

La DGRN reconoce que la utilización del concepto de condición es erróneo pues siendo el cumplimiento de la obligación de pago la prestación debida por el comprador, no existe condicionalidad, sino modalizaciónpactada de los efectos derivados del negocio. Reconocido esto por la STS de 24 julio de 2012:

<<El llamado pacto de reserva de dominio se nos presenta como uno de los diferentes actos de trascendencia real que el Registro de la Propiedad pública (artículo 23 Ley Hipotecaria), con los importantes efectos que ello conlleva, pero en realidad no se trata de una condición que afecte al contenido total del contrato de compraventa, pues las partes no quieren condicionarlo sino que, con finalidad de garantía, supeditan la plenitud del efecto transmisivo al momento en que se complete el pago del precio>>.

NATALIA Mª OLMO PEREIRA.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019).