USUCAPION CONTRA TABULAS

STS 21 enero 2014

La Sentencia trata de un supuesto de ejercicio de retracto de inmueble arrendado, inmueble que había sido enajenado en subasta judicial en procedimiento de ejecución forzosa, en el que el arrendatario ejercita la acción de retracto antes de que se dicte el decreto de adjudicación pero una vez que se había presentado un tercero que mejoro la postura si bien se daba la circunstancia de que el contrato de arrendamiento se extinguió en el plazo transcurrido entre ambos hitos procesales

En esta sentencia  la materia esencial que discute es de usucapión “contra tabulas”, el artículo 149 del CC  ha quedado derogado por el artículo 36 de la LH.

El TS no niega en la Sentencia que la prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles y derechos reales inmobiliarios es una institución de Derecho civil que, se rige por las el Código Civil. Y como normativa  específica el artículo 36 de LH es una regulación especial de esa institución en cuanto afecte o pueda afectar a quien tiene su derecho inmobiliario inscrito en el Registro de la Propiedad, con la condición de tercero hipotecario.

Esto quiere decir según la LH, que  en cuando prescribe  al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que esté prescribiendo y sucesores, que no tengan consideración de terceros, se va  a calificar el título y se contará el tiempo , según el Código Civil, artículos 1930 y ss.

Para saber quién es tercero hipotecario, nos vamos a la LH en el artículo 34.1 :

quien “de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”; teniendo en cuenta que “la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro” (LH art. 34.2). por tanto , no tendrán la considera de terceros “los adquirentes a título gratuito, (quienes) no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente” (LH art. 34.3).

Lo que si puede suceder es que el adquiriente a título gratuito ( heredero, Legatario, donatario), adquiera de quien si tenía la condición de tercero hipotecario, en este caso la usucapión no podrá ser  pretendida frente al titular registral actual (adquirente a título lucrativo), a quien le favorece la protección registral que tenía su causante o transferente (cfr. LH art. 34.3).

Ahora, ya no es necesario que quien pretende la usucapión contra tercero registral tenga su título también inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 1949 CC), sino que le basta con la mera posesión de hecho. Ya no es lo que pasaba antes, que había confrontación de dos títulos inscritos (dos inscripciones sobre un mismo inmueble o derecho real, en momentos diferentes) y de un u título dominical inscrito a favor de tercero hipotecario y el hecho de que otra persona distinta venga poseyendo ese inmueble o derecho real, a título de dueño, y por el

para que la posesión de quien pretende usucapir contra el titular registral tercero hipotecario pueda llevarse a cabo , con la  nueva normativa hipotecaria y la complementariamente el CC:

1-     Todo supuesto de prescripción adquisitiva, ordinaria o extraordinaria, la posesión del inmueble o derecho real inmobiliario que se pretende usucapir, ha de ser una posesión a título de dueño.

2- Cuando se trate de alegar la prescripción adquisitiva ordinaria  posesión del usucapiente habrá de ser:

A)     Posesión adquirida con justo título.

B)     El título ha de ser verdadero y válido

C)     Posesión  con buena fe, “en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio” (CC art. 1950)

D)    Una posesión pública (CC art. 1941). 

E)      Posesión pacífica (CC art. 1941). e) Y

F)     Y una posesión no interrumpida (CC art. 1941).

El legislador protege de forma muy especial al tercero hipotecario frente a quien pretenda usucapir su inmueble o derecho real, por cuanto le basta con justificar (mediante certificación registral) la inscripción de éstos a su favor, en las condiciones que la ley establece para ganar la consideración de tercero hipotecario.

Por otra parte, pese a la dicción del comentado LH art. 36, civilmente las servidumbres no aparentes no pueden adquirirse nunca por usucapión, y sólo cabe su adquisición a virtud de título (CC arts. 537 y 53), tampoco cabe la usucapión “contra tabulas”:

1 - Cuando el derecho adquirido por el tercero registral no lleve aneja la facultad de su inmediato disfrute.

2 -Cuando el disfrute del derecho por parte del tercero hipotecario no sea incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva (por ej., una servidumbre paso).

Por tanto, “la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero” (LH art. 36.5) , Esto lleva como consecuencia la extinción del artículo 1933 y ss , aunque su titular tuviera la condición de tercero hipotecario por haber adquirido ese derecho con buena fe, a título oneroso, de persona que según el Registro tenía facultad para transmitírselo.

SUSANA DELGADO PADILLA.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2017/2018)