HECHOS: Se formaliza escritura de segregación por la que de un caserío
vizcaíno, formado por varias fincas discontinuas, se segregan dos montes
discontinuos, como una sola finca o unidad.
El Registrador rechaza la inscripción por estimar que lo correcto es formar dos fincas independientes,
practicándose dos segregaciones distintas.
Recordamos que los dos requisitos para constituir una finca funcional
son: el deseo expreso del interesado en formar una sola finca y el
establecimiento de una relación de dependencia de las fincas a unificar.
DIRECCION GENERAL DE REGISTROS Y NOTARIADO (RDGRN 23 abril 2005): La DG avala los
argumentos del Registrador, estimando que la legislación hipotecaria parte
de una identificación entre el concepto físico y tabular de finca,
entendiendo por tal una porción de terreno independiente delimitada por una
línea poligonal cerrada; además es lo procedente en base a la pretendida concordancia
entre Registro y Catastro. Por tanto lo normal es que cada porción de
terreno que se separe de una finca matriz deba constituir una finca registral
nueva.
Por otra parte no se justifica en la escritura de segregación la
relación de dependencia entre las dos parcelas
Pero luego reconoce la existencia de “fincas funcionales”, que se
inscriben como una sola finca a pesar de ser físicamente independientes, y para
ello se exige: - la declaración de voluntad del interesado – y el
establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia de trato unitario,
no siendo bastante la mera decisión del propietario.
Finalmente la Dirección General de los
Registros y del Notariado le da la razón al recurrente y permite la
inscripción de la pretendida finca funcional segregada, en base al art 18 de la
LH, ya que el Registrador debe calificar en base a los documentos presentados y
a los asientos del Registro, y si los dos montes ya figuraban en el Registro
inscritos como parte de una finca funcional, no se puede ahora denegar la
inscripción, cuando la relación de vinculación o dependencia resulta del propio
Registro.
He podido darme cuenta, buscando sentencias, que
este tipo de actos suele crear bastantes
discrepancias entre el notariado y los registradores. En el caso
presente, el notario no había recogido la justificación de los interesados para
que formaran una unidad orgánica de explotación, siendo este uno de los
requisitos para su constitución. Sin embargo, las dos fincas cuya segregación
como finca única se pretende, con anterioridad y según el examen histórico
registral, ya constituyeron una única finca registral, y antes de su agregación
al caserío del que ahora se segregan, motivo que da lugar a que la resolución
de la DGRN permite que como tal finca funcional pueda inscribirse.
GUILLERMO
DOMINGUEZ BAQUERO.
Alumno de Derecho Registral Inmobiliario. UMA.
Una buena opción para utilizar el Blog, comentar una resolución de la DGRN. Fijaos, si no he entendido mal, que la escritura de segregación no justifica la dependencia entre las dos parcelas, pero aun así, la Dirección se inclina, no por la calificación de los documentos presentados que le llevaría a exigir la apertura de dos folios, sino a permitir la inscripción como finca funcional de los dos montes, por aparecer como tal en el folio del que trae origen. ¿hubiera sido diferente la decisión con la misma escritura, si estuviésemos ante una inmatriculacion? Probablemente sí. Como afirma Guillermo, parece un caso claro de discrepancia entre notariado y registradores.
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