EL PROCEDIMIENTO DE EXPEDIENTE DE DOMINIO

El principal objetivo del Proyecto de ley de reforma hipotecaria es lograr la coordinación entre el Registro de la propiedad y el Catastro, que hasta el día de hoy no existe.

Pues bien, para lograr dicha coordinación, con el Proyecto se produce una amplia modificación del contenido del título VI de la Ley hipotecaria denominado “de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”. De esta forma quedan afectados en la modificación de su contenido los artículos 198 a 210 del mismo.

Como bien se expresa en la Exposición de Motivos, la modificación del articulado mencionado supone entre otros efectos, la desjudicialización de los mismos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna a los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y es este el tema de estudio en el que he centrado mi entrada en el blog.

Pues bien, antes de profundizar en el estudio del tema, considero preciso mencionar algunos conceptos básicos, como es el de Registro de la Propiedad y el de la inmatriculación. En el artículo 1 de la Ley Hipotecaria se define el contenido del Registro, así “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, dicho objeto se completa con la finalidad del mismo, que es la de dar publicidad a las inscripciones o anotaciones realizadas. Sabido esto, la inmatriculación es el acceso o ingreso de una finca al Registro de la Propiedad.

El artículo 199 de la actual Ley Hipotecaria expone los procedimientos por los que podrá llevarse a cabo la inmatriculación:

1       - Mediante expediente de dominio

2      - Mediante el titulo público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el titulo adquisitivo del transmitente o enajenante.

3     - Mediante el certificado al que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

En lo referente al expediente de dominio, como bien lo define Roca Sastre, “Es un procedimiento judicial, asimilable a los actos de jurisdicción voluntaria, que tiene por objeto acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador, pudiendo también servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, así como para registrar los excesos de cabida”. Su finalidad es justificar la adquisición previa del dominio de una finca. Dicho expediente de dominio será tramitado por vía judicial, es decir, será competente de la tramitación del expediente de dominio el juez de primera instancia del partido donde radiquen o en que estuviere situada su parte principal (art. 201.1 actual LH y 273 del Reglamento), y por su parte, estará legitimado para iniciar dicho trámite el propietario de la finca (Art. 272 RH). Dicho procedimiento finalizara con la resolución del juez mediante auto que estimará o no el expediente en base a las pruebas y hechos alegados. De esta forma, si estima el expediente, éste será título suficiente para proceder a su inmatriculación (art. 201, 5º y 6º actual LH).

En segundo lugar, a través del título público adquisitivo se permite la inmatriculación de la finca a nombre de quien acredite de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos título, que habrá de ser aportado también al Registro. Si este último documento no fuera fehaciente, deberá ser completado con un acta de notoriedad tramitado ante el Notario y dirigida a constatar que el transmitente o causante era tenido como dueño (art. 205 actual LH).

Por último, el tercer tipo de procedimiento sólo afecta a las Administraciones Públicas y a la Iglesia Católica. Éstas, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos (Art. 206 actual LH).

Llegados a este punto, cabe ya hacer mención al cambio que se pretende realizar con el proyecto de ley hipotecaria objeto de estudio y que por su relevancia, considero que se trata de uno de los cambios más importantes que se producirían con el proyecto. Con el mismo, se eliminan los tres procedimientos de inmatriculación mencionados con anterioridad y pasa a ser un procedimiento único, el de expediente de dominio.

A través del artículo 202 del Proyecto se determinan las reglas del procedimiento de inmatriculación a través del expediente de dominio. Atendiendo a las mismas, el expediente deberá tramitarse, mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, ante Notario hábil para actuar en cualquiera de las poblaciones integrantes del distrito hipotecario en que radiquen las fincas, los colindantes o la capital de provincia”. Es aquí donde se plasma la desjudicialización a la que se hace referencia en la exposición de motivos.

En cuanto a los documentos que acompaña la solicitud, se encuentra el título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales. De esta forma, puede parecer que no hay diferencias con el procedimiento de expediente de dominio vigente actualmente, pero sin embargo si las hay, ya que actualmente, al encontrarse sometido la estimación o desestimación de los expedientes a la valoración del juez competente, el solicitante se valdrá de todos los medios de prueba que estén a su alcance para demostrar la titularidad dominical de la finca realizada por cualquier vía admitida en derecho. Pero en este nuevo procedimiento, el legislador parte de la base que la transmisión de la propiedad se realiza únicamente mediante documento, por lo que quedaría descartado de este modo las transmisiones mediante compraventa verbal u otros tipos de transmisiones no documentadas admitidas en nuestro ordenamiento, por lo que, de esta forma, podemos observar una limitación a este nuevo procedimiento. Además del documento mencionado, el solicitante deberá aportar la relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes; y en tercer lugar, deberá aportar la identificación, en la forma que se determine reglamentariamente, de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma.

Por otro lado, otra de las diferencias con el supuesto actual será la de la publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado con posterioridad a la inmatriculación, y no antes. Por lo que, de esta forma, se produce una cierta indefensión o desigualdad de armas, ya que aquel que no haya sido requerido nominalmente en la fase de alegaciones antes de su inscripción, habrá perdido su derecho de oponerse a la inscripción de la misma por poseer un derecho que la hiciera imposible y, por lo tanto, tendrá que valerse de otras formas de impugnación de la inscripción realizada, que seguro serán más elaboradas y costosas.

En el primer inciso del articulo 202 del Proyecto se contiene que “Las adquisiciones realizadas por tercero, derivadas de inscripciones de derechos resultantes del expediente, no podrán quedar amparadas por la fe pública registral hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación”. Y esto me hace pensar, que quizás el legislador no confíe demasiado que los notarios y registradores ejerzan correctamente su función de estimación o desestimación del expediente, que actualmente ejercen los jueces y se les da validez inmediata. Este efecto igualmente sucede con los dos procedimientos mencionados al comienzo (de título público y el del art. 206 de la actual LH) cuyos efectos de la fe pública registral quedan suspendidos por un período de dos años, por ser considerados en la práctica actual, como dos procedimientos con demasiadas facilidades de inscripción que pueden originar numerosas incorrecciones registrales.

Por último, pienso que la iniciativa de desjudicializacion puede llegar a ser un cambio con bastante acierto, ya que con ello el notariado puede aportar una mayor agilización al procedimiento, incluso un servicio más económico que el actual. Pero a todo ello encuentro un inconveniente, y es que lo dicho sería posible siempre y cuando se mejore, o en su caso, se modernice, la comunicación entre notarios y registradores, ya que actualmente en numerosas ocasiones nos encontramos en situaciones embarazosas por las discrepancias surgidas entre ambos cargos. En definitiva, creo que es un cambio que aún necesita de algunos retoques para que resulte positivo.

ROCIO ROQUE GUEVARA.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.