LA USUCAPION EN EL REGISTRO

En primer lugar, para entender el concepto general de usucapión conviene acudir a la regulación que realiza el Código Civil acerca de la prescripción. En dicho texto se visualiza la prescripción como un modo de adquirir “el dominio y los demás derechos sobre los bienes” (art. 609), y específicamente, el art. 1930 que dispone que por la prescripción se adquiere “de la manera y con las condiciones determinadas en la ley”, el dominio y demás derechos reales. A la prescripción que sirve para adquirir el dominio y demás derechos reales se la denomina prescripción adquisitiva o usucapión, y a la que provoca extinción de derechos y acciones, prescripción extintiva.

La prescripción adquisitiva y la extintiva cuentan con similitudes, como su fundamento, la exigencia del paso tiempo y  la coincidencia en el plazo respecto de la prescripción extraordinaria. No obstante, cabe señalar algunas diferencias como que los efectos dados en cada una son contrarios.

Una vez elaborado una breve introducción, se va a centrar en el asunto del que trata este trabajo, el cual es la usucapión en relación con el Registro. Nuestra actual Ley Hipotecaria no recoge un concepto de usucapión tabular, sino una prescripción a favor del Registro, también llamado usucapión secundum tabulas. La jurisprudencia ha negado que por la simple permanencia de la inscripción en los libros del Registro se opere la usucapión. La doctrina jurisprudencial afirma que “en nuestro Derecho hipotecario no se admite de forma pura la usucapión secundum tabulas, sino que se requiere la posesión efectiva del derecho real que se trata de adquirir sin que sea suficiente la presunción de la legitimación registral pues se trata de una presunción iuris tantum susceptible de ser desvirtuada por prueba en contrario” (Sentencias 28 de enero de 1978 y 08 de mayo de 1992).

El art. 35 LH a los efectos de la usucapión secundum tabulas, establece que la inscripción sera justo título y presume iuris tantum la buena fe y la posesión ad usucapionem., en función de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida. Ello se recoge en numerosa jurisprudencia, como en las sentencias 08 de mayo de 1992, 28 de marzo de 1980, etc. Asimismo en la sentencia del TS 25 de enero de 2007 desestima la prescripción secundum tabulas del titular registral, durante más de 10 años porque no tiene la posesión del inmueble.

Otra cuestión relevante en relación con el art. 35 LH es la relativa a qué se entiende por justo título. La doctrina se encuentra dividida entre la que considera que la inscripción equivale a título y la que estima que la inscripción supone una presunción de justo título. La jurisprudencia del Tribunal Supremo no se decanta por ninguna concepción en particular. Como muestra de esta disparidad de criterios, se puede citar diversas sentencias como las sentencias del Tribunal Supremo 18 de mayo de 1953 y 26 de noviembre de 1970, que siguen el primer criterio, o las sentencias de este mismo tribunal de 22 de junio de 1972 y 03 de octubre de 1974, que acogen el segundo criterio mencionado.

En lo que respecta, la usucapión contra tabulas permite que un poseedor pueda obtener la propiedad por usucapión frente a un titular inscrito, es decir, en contra de lo que publica el Registro. Ello conlleva la preferencia de la realidad extrarregistral frente a la que consta en el Registro y quiebra el sistema de exactitud y el principio de seguridad característico del mismo. En la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1944 que la usucapión contra tabulas es necesaria en todo caso ser aceptada con grandes limitaciones, ya que lo contrario supondría el “mantenimiento de una situación ficticia y de una completa discordancia entre el Registro y la verdad extrarregistral”.

Los casos donde se plantean la usucapión contra tabulas son la doble inmatriculación, la doble venta y la protección del tercero hipotecario.

Durante el paso de los años se ha generado mucho debate acerca del tema. Actualmente, la determinación del tercero ha quedado esclarecida por la redacción del artículo 36 LH. Dicho precepto dispone que cuándo prevalece y cuándo no la usucapión que se dé frente a titulares inscritos que tengan la condición de tercero y por tanto que sean de buena fe. La sentencia del Tribunal Supremo reitera a favor de la usucapión contra tabulas recogida en el art. 36 LH, es solo la extraordinaria que transcurra contra el titular inscrito que sea tercero y la ordinaria recae bajo el ámbito del art. 1949 CC.

Cabe señalar, por último, que la adquisición por usucapión tiene preferencia respecto al adquiriente de buena fe a título oneroso del art. 34 LH, el cual necesita algo más, reunir los requisitos dispuestos en el mencionado art. 36 LH. Pues, cuando el adquiriente, el tercero hipotecario, conoció o pudo conocer la posesión del usucapiente, o la toleró durante el plazo de año, el art. 36 LH no lo protege, por lo que no es necesario acudir a los arts. 1957 y 1959 CC.

En conclusión, consideramos que es de vital importancia la consolidación doctrinal acerca de la aplicación de la usucapión secundum tabulas, solucionado la inmensa confusión ocasionada acerca de la interpretación de este precepto, como se ha podido comprobar en este escrito.

Por lo que respecta a la usucapión contra tabulas mostramos una posición contraria, ya que su aceptación supondría como se ha mencionado una inseguridad en el tráfico jurídico, por lo que es necesario una correlación entre la realidad registral y la realidad extrarregistral.

Bibliografía:

-La Usucapión de Manuel Albaradejo García, publicado por la Fundación Beneficentia et Peritia Iuris, edición del año 2004.

-La usucapión inmobiliaria de Camino Sanciñena Asurmendi colección monografías Aranzadi, publicado por Thomson Reuters, edición del año 2009.

-Sistemas de Derecho Civil volumen III de Luis Diez-Picazo y Antonio Gullón, publicado por Tecnos, edición del año 2013.

JESSICA C. PAYLOR

MANUEL PINAZO GUERRA

Alumnos de Derechp Inmobiliario Registral. UMA.