Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Antecedentes.
Mediante escritura pública autorizada por un notario de Valencia, se constituyó una hipoteca sobre una finca registral del Registro de la Propiedad de Valencia, en garantía de un préstamo concedido por doña M. M. C. N., por un importe de 30.000 euros, sin indicación de la finalidad del mismo. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia, fue objeto de nota de calificación por la que la registradora suspende la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque consultado el Servicio de Interconexión entre los Registros resulta que ésta es acreedora de otras seis hipotecas que constan inscritas en distintos Registros de la Propiedad y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI (Ley por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito), ya que debía estar inscrita en el Registro de empresas y garantía.
Tras la subsanación de varios defectos, el notario autorizante hace constar respecto del indicado en el hecho número 1, que las partes le manifestaron que tenían una relación de amistad entre ambas y que el préstamo no era en ningún caso de carácter profesional. La registradora manifiesta que la prestamista es también titular de otras seis hipotecas en garantía de otros préstamos concedidos previamente, además de la presente, según su consulta al Servicio de Interconexión entre los Registros, por lo que entiende que la acreedora sí ejerce profesional o habitualmente se dedica a la concesión de préstamos, por lo que le es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, aún habiendo manifestado lo contrario la propia interesada, negando que ejerza de forma profesional como prestamista, estimando la Registradora que carece de fuerza enervante, al existir una prueba objetiva en sentido contrario, salvo que se desvirtúe ese indicio, prevalecerá la consulta del Servicio de Interconexión de los Registros. Por ello la consulta de organismos oficiales por la registradora es correcta, ya que dichas fuentes (Registro Mercantil, Registro Concursal, Registro de Actos de Últimas Voluntades, Servicio de Interconexión de los Registros) lo son de datos objetivos e indubitables y persigue no sólo el acierto de la calificación sino la liberación a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente la registradora. El alto nivel de protección de las personas consumidoras, es el que obliga a los registradores a extremar la diligencia en su función de control de la legalidad y a realizar este tipo de consultas, ya que el Artículo 18.1 de dicha Ley establece que: «... los registradores denegarán lainscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.» Igualmente, al tratarse de una hipoteca en contrato por adhesión con cláusulas no negociadas individualmente, es obligación de notarios y registradores consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación a fin de no incluir cláusulas abusivas que serían declaradas nulas, cuando enfrenten su labor de documentar el crédito hipotecario. El recurrente se sigue oponiendo a la calificación, indicando que el préstamo se concedió como “un favor entre amigas”, dada la necesidad urgente de la prestataria de no incurrir en impago de cuotas de otro préstamo contraído con una entidad financiera, y manifestando que la suma de todos los intereses devengados por los distintos préstamos concedidos a otros prestatarios, por su reducida cuantía, no son suficientes para considerarla como actividad
profesional. Así, la cuestión del debate se centra en determinar cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos por parte del prestamista, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley el hecho de que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de préstamo hipotecario que no se dedica con carácter habitual y profesional a las actividades reguladas en la precitada Ley 2/2009, de 31 de marzo.
Resolución:
La Dirección General de los Registros y del Notariado, confirma en esta resolución la suspensión de la inscripción de la hipoteca por no acreditar la prestamista su inscripción en el Registro de empresas y la prestación de las correspondientes garantías a favor de sus clientes (como por ejemplo la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución de aval bancario), pese a que la prestamista dice que no es profesional y que da el préstamo por amistad.
La DG establece la siguiente doctrina:
Primeramente, recuerda que no sólo las autoridades económicas sino todos los operadores jurídicos deberán prestar la mayor diligencia en la consecución de esa finalidad de protección del consumidor y que la Ley 2/2009, de 31 de marzo contiene un conjunto de normas cuya razón de ser consiste en garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información
precontractual y la protección a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado; y reafirma el deber de control sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone, como la información precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación, compensación por amortización anticipada, etc, por parte de notarios y registradores de la propiedad.
El Centro Directivo recuerda que la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, establece como objetivo el garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito sobre bienes inmuebles tengan un elevado grado de protección, con independencia de la finalidad del crédito y del carácter o no de entidad crediticia del prestamista; e impone la obligación a los Estados miembros de exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento de sus obligaciones. La doctrina del Centro Directivo es que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. Por ello, el Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el registrador de la propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro o consultar, como ha ocurrido en este caso, el Servicio de Interconexión entre los Registros en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resolución de 4 de febrero de 2015). Manifiesta que ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del Servicio de Interconexión entre los Registros y no admitir sin más la manifestación negativa de la acreedora acerca de su condición de profesional- En cuanto al carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no existe una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las
diferentes normas que aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter, como por ejemplo la legislación fiscal en lo referente al domicilio habitual. En este caso concreto, sobre el carácter habitual o no de la actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. En este sentido, el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con
garantía hipotecaria. La cuestión planteada sería ¿cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009? El Centro Directivo ha considerado que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de seis préstamos hipotecarios por el mismo acreedor constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte necesariamente al prestamista en profesional, justifica la denegación de la inscripción registral mientras no exista prueba en contrario. La mera afirmación de la recurrente de que el préstamo hipotecario fue concedido por razón de amistad entre las contratantes, sin ninguna otra prueba que la avale, no puede tener valor probatorio por sí misma conforme al principio tradicional en nuestro Derecho de que la confesión sólo hace prueba contra su autor, no a su favor (cfr. artículos 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1232 de la redacción original del Código Civil). Despejada la cuestión anterior, se confirma la aplicabilidad de la Ley 2/2009 al
presente supuesto por concurrir no sólo el presupuesto exigido por la misma relativo al carácter profesional de la actuación del prestamista, sino también los demás requeridos por dicha norma. El ámbito de aplicación de dicha normativa viene determinada, por tanto, no por la naturaleza del bien hipotecado (parcela, vivienda o local de negocio), ni por la naturaleza física o jurídica de la persona prestataria, sino por el destino del préstamo o crédito concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario y en este caso la finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual de la deudora, se hace preciso delimitar cuál es el destino del préstamo hipotecario a que se refiere este recurso, para poder atribuir al prestatario la condición de consumidor.
Pues bien, en el presente caso no hay ningún factor favorable a estimar un supuesto destino empresarial de dicho préstamo vinculado a la actividad propia del deudor. Por el contrario, la finalidad o destino del préstamo, desde el punto de vista del deudor, es claramente ajena a toda actividad profesional o empresarial, ya que el préstamo es motivado por la necesidad urgente de la prestataria para tratar de no perder su única vivienda, pues el préstamo bancario ya estaba cerrado por impago de cuotas e intereses de demora, no pudiendo hacer frente al pago de la deuda acumulada, es decir, se trata de una refinanciación de un préstamo anterior con objeto de evitar la eventual ejecución de la vivienda habitual de la deudora por impago de aquél.
Finalmente, la Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
VIRGINIZA MARTÍNEZ TORRES.
Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019)
