DE LA TOLERANCIA REGISTRAL

Dice la Ley Hipotecaria española que “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”(art.1 LH) y que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.”(art.38 LH).

De ambos preceptos  se extrae la finalidad del Registro de la Propiedad (en adelante RP) que no es otra que la de, mediante la publicidad registral, proteger el tráfico jurídico y, a su vez, a quien confía en lo que el RP refleja.

Afirma Díez-Picazo que “de no existir la publicidad registral el tráfico jurídico se tornaría lento e inseguro y por tanto la transmisión de riqueza se produciría con gran dificultad”.

La gran trascendencia de lo inscrito en el RP queda patente con la redacción del artículo 34 LH y la protección de la fe pública registral que de él emana: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”

Dada la gran importancia que para facilitar y agilizar el tráfico jurídico tienen las inscripciones en el RP y, a su vez, proteger a quienes con buena fe participan en él, no es entendible, a mi juicio, la ausencia de un precepto base que obligue a la inscripción en el registro de todos los títulos, contratos y actos que reconozcan, transmitan, constituyan, modifiquen o extingan derechos reales sobre bienes inmuebles y todos aquellos que, en definitiva, supongan una alteración respecto de la titularidad, cargas y gravámenes de los bienes inmuebles.

Si entendemos el RP como una institución pública imprescindible para dar publicidad (formal y material) de la titularidad de derechos reales, cargas y gravámenes sobre los bienes inmuebles inscritos, tal y como se deduce de los artículos 605 del Código Civil; 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento hipotecario,  ¿no sería más eficaz un RP que reflejare una realidad registral totalmente acorde con la extrarregistral?.

Creo en la idea de que un RP con estas características evitaría situaciones conflictivas como lo son las adquisiciones a non domino, dobles ventas, titulares registrales cuyo título ha sido transmitido…

Nuestro Ordenamiento Jurídico ya prevé una serie de supuestos en los que la inscripción es obligatoria (aunque no parece existir unanimidad a la hora de clasificarlas como tal). Las inscripciones obligatorias no deben de confundirse con las constitutivas; éstas son las que exigen como requisito indispensable para el nacimiento del derecho junto al acto jurídico (título y modo), la inscripción; las obligatorias son aquellas en que la ley exige su inscripción de manera coactiva, pero sin perjuicio del nacimiento del derecho nacido fuera del RP. Así, como obligatorias encontramos:

1.- Las corporaciones locales respecto de sus bienes inmuebles y derechos reales. (36.1 Reglamento de bienes de entidades locales).

2.- Las fincas y derechos reales resultantes de la concentración parcelaria. (art.33 Ley sobre reforma y desarrollo agrario).

3.- La inscripción de montes catalogados (art. 18.3LM y 30 RH).

4.- Inmatriculación obligatoria prevista en el 312RH.
5.-Inscripción de actos resultantes de la reparcelación urbanística  (Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística).

Por otro lado, como inscripciones constitutivas tenemos:

1.- Hipoteca.

2.- Anotación preventiva embargo 43.3LH según Roca Sastre.

3.- Derecho de superficie 40.2 LS RD2/2008 de 20 junio.

4.- Derecho de superficie sobre montes vecinales en mano común 3.4 LMVMC.

En conclusión, la publicidad registral debería ser totalmente acorde con la realidad extrarregistral no admitiendo, en ningún caso, discrepancias entre ambas pues, si eso ocurre, sería posible pensar que el RP no está cumpliendo su objeto de forma eficaz, manifestando en ocasiones situaciones que podrían calificarse de “irreales”, al menos a efectos prácticos. No obstante, es cierto que la LH y el RH contemplan herramientas a lo largo de su articulado y con base en los principios registrales para resolver los conflictos que surgen, en ocasiones, entre la apariencia registral y la extrarregistral, es por ello que mi idea va dirigida a no tener que recurrir a dichos instrumentos con la simple obligación de inscribir.

En la actual Ley hipotecaria y su reglamento se concede al RP la relevancia que merece la institución, pero es fácil apreciar que el legislador no quiso dotar a ambos textos de una mayor fuerza coactiva para lograr, en fin, una publicidad registral más eficiente y que cerrare las puertas a posibles faltas de consonancia entre lo registral y lo extrarregistral. Como consecuencia, puede calificarse la actual LH y su reglamento como de tolerantes o permisivos.

            Y el legislador, siempre a mi juicio, ha desaprovechado la ocasión de dar solución a estas incongruencias con el proyecto de reforma de Ley Hipotecaria publicado el 23 de junio de 2014.

 

ALVARO GARRIDO AGUILAR.

Alumno de Derecho Inmobiliario Registral en la UMA.