INSCRIPCIÓN DE UN BIEN ANTE EL QUE RECAE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER.

Comentario a la Resolución de la DGRN de 13 de junio de 2018.

Una entidad ‘’sociedad coordinadora valenciana de obras, S.L´quiere aumentar su capital mediante participaciones sociales. 

Dichas participaciones sociales fueron suscritas y desembolsadas de la siguiente manera: la sociedad "Inmuebles Rori, S.L." suscribió 143 participaciones sociales, números 101 a 243, mediante la aportación de 8 fincas registrales; y doña O. C. V. suscribió 857 participaciones sociales, números 244 a 1.100, mediante la aportación de otras 6 fincas registrales.

La aportación de ‘Inmuebles Rori, S.L’ no puede aportarse ya que la finca numero 3096 de Alcolea de Calatrava ya que existe una prohibición de disponer sobre ella.

Esa prohibición de disponer pertenece al estado como aseguramiento de embargo de una deuda. 

La prohibición de disponer administrativa derivada del art. 170.6 LGT tiene como características esenciales:

     a. Se trata de una medida cautelar que, dirigida inicialmente por medio de un embargo contra persona distinta del titular registral, permite obtener un reflejo registral en los bienes de éste.

     b. Esta circunstancia no es motivo para considerar que dicha anotación de prohibición de disponer se separa -en cuanto a su alcance y efectos- de la prohibición dirigida directamente contra el titular registral en cualquier otro procedimiento judicial o administrativo.

     c. Por ello, ha de permitirse la inscripción o anotación de actos de naturaleza dispositiva sobre los bienes sujetos a una prohibición de disponer o de enajenar cuando aquellos vengan ordenados en cumplimiento de la responsabilidad patrimonial del titular de los bienes.

     d. Y ha de permitirse la inscripción o anotación de actos de naturaleza dispositiva otorgados con anterioridad a la anotación de disponer, aun cuando en este supuesto la prohibición no se cancela, continuando como carga.

En este caso la dirección general ha desestimado el recurso por el que se negaba la inscripción de estas participaciones en el registro. 

El motivo que se da es que se han inscrito todas las fincas en una misma hoja, por lo que se debe negar la inscripción a la hoja completa, cabía la posibilidad de haber realizado una inscripción parcial y así admitirse la inscripción. 

La dirección general trata este defecto como un defecto subsanable. 

DEYANIRADEL ROSARIO LÓPEZ VALADÉZ.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019)

INSCRIPCIÓN DE UNA DONACIÓN CON PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 12 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4, por la que se deniega la inscripción de una donación no colacionable con prohibición de disponer

Hechos

El 24 de junio de 2016, el notario de Callosa de Segura, D. Antonio Botía Valverde mediante escritura formalizó la donación no colacionable con prohibición de disponer realizada por un padre a sus dos hijos de 17 y 14 años quienes comparecieron aceptando la donación. 

En el otorgamiento se establece lo siguiente: 

-      «El donante ordena que la donación aquí recogida sea imputable, por este orden, a los tercios de mejora, libre disposición y legítima, ordenando que no sea colacionable».

-       «Prohibición de disponer: El donante prohíbe que cualquiera de los donatarios pueda disponer, gravar, enajenar, transmitir o ceder el uso por cualquier título de todo o parte de la línea donada por acto «intervivos», sea a título oneroso, gratuito u otro, sin el consentimiento del donante o en el caso de fallecimiento o incapacidad mental permanente del mismo de la madre de los donatarios doña M. L. A. C. La presente prohibición se extinguirá en el momento del fallecimiento o incapacidad mental permanente del donante y de la madre de los donatarios doña M. L. A. C.».

-      Del acto de otorgamiento se desprende que los donatarios tienen respectivamente 17 y 14 años a la fecha del otorgamiento de la escritura, diciendo de ellos el notario que «los considero con capacidad suficiente para el otorgamiento de la presente escritura».

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Orihuela núm. 4, el Registrador encuentra tres defectos: 

1.     Contradicción en la naturaleza de la condición, si por un lado se dice que se imputará al tercio de mejora y luego sucesivamente a los de libre disposición y legítima quiere decirse que la donación es colacionable y a pesar de ello se ordena que no sea colacionable. Esta contradicción provoca la nulidad de la donación y la imposibilidad de inscribir la escritura. Siendo el defecto subsanable. 

2.     El Registrador considera que la prohibición de disponer afecta a la legítima, tanto si la donación se considera colacionable (ya que los donatarios tendrán gravada su legítima hasta el momento de la muerte o incapacidad de su madre) como si no (estaríamos en el mismo caso si no hubiera otros bienes en la sucesión pues esta donación habría de traerse a la herencia a los efectos de lijar las legítimas). Siendo el defecto insubsanable. 

3.     El Registrador considera que la donación no es pura y simple porque está gravada con una prohibición de disponer e incluso de gravar, enajenar, trasmitir o ceder su uso para cualquier título durante la vida del donante y la madre de los donatarios. Por lo que no considera que los donatarios tengan la capacidad suficiente para aceptar la donación. Siendo el defecto insubsanable. 

Ante tal situación el notario interpuso recurso alegando: 

-      En cuanto al primer defecto, que la donación es válida y surte todos los efectos desde que se otorga, con independencia de los efectos que se puedan producir en caso de muerte del donante en orden a la imputación en la herencia  o de la computación para el cálculo de las legítimas procediendo en caso de ser inoficiosa a la reducción de la misma pero nunca a la nulidad. Por otra parte no encuentra ni entiende que haya ninguna contradicción entre esa imputación hecha en el testamento y el carácter de no colacionable, pues todo depende de la voluntad exclusiva del donante que puede incluso modificar en un momento posterior.

-      En cuanto al segundo defecto, argumenta que no existen legítimas en vida del donante, y además añade que sí se admiten cargas en el tercio de mejora siempre que sea a favor de otros legitimarios. 

-      En cuanto al tercer defecto, la prohibición de disponer no es una carga para el donatario, por lo que la donación no es condicional ni onerosa y por ello puede aceptar por sí sólo el menor de edad.

Fundamentos de derecho 

La Dirección General del Registro y el Notariado revoca los tres defectos: 

-      Respecto del primer defecto no encuentra contradicción alguna entre imputación y colación en dicha donación, ya que son dos instituciones diferentes. 

Diferencia entre las operaciones de  computación de la legítima, que se determina sumando el “relictum” con el “donatum”, e  imputación que es colocar a cuenta de la legítima lo que un legitimario ha recibido de su causante como heredero, como legatario o como donatario y  la institución de la colación que es la agregación intelectual que deben hacer al activo hereditario los legitimarios que concurran en una sucesión con otros, de los bienes que hubieren recibido del causante en vida de éste, a título gratuito, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de la partición. 

La colación lleva simplemente a una menor participación de uno o varios legitimarios en la herencia, equivalente a lo que recibió en vida del causante pero no evita las operaciones de computación e imputación. 

En todo caso en vida del donante no cabe plantearse problema alguno de colación o imputación, reducción por inoficiosidad y fijación de legítimas, lo que no ocurrirá hasta el fallecimiento del mismo.

-       Respecto del segundo, si bien es cierto que la prohibición de disponer es un gravamen y no puede afectar a la legítima (artículos 815 y 782 del Código Civil) debe volver a insistirse en que no existe legítima hasta que no hay causante, momento en el que ha de efectuarse el cómputo, valoración (incluida la colación «impropia» del artículo 818) e imputación.

Respecto del tercer defecto, aclara que la donación modal es aquella «en que se impone al beneficiario el cumplimiento de una obligación, como determinación accesoria de la voluntad del donante». En el presente caso la donación tiene un gravamen (la prohibición de disponer) pero no supone una obligación o carga personal para el donatario, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 626 CC  sino en el artículo 625 CC y es posible por ello que el donatario menor de edad pueda aceptarla por sí mismo sin intervención de sus padres, si tiene capacidad natural para querer y entender. Añade que las normas limitativas de la capacidad de los menores han de interpretarse de forma restrictiva.

FRANCISCO JAVIER CARABANTES GÁMEZ.

Alumno de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019)

INSCRIPCION DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA. COMENTARIO A LA RESOLUCIÓN DE LA D.G.R.N. DE 27 DE MAYO DE 2005.

La resolución tiene por objeto la estimación de un recurso gubernativo interpuesto por “Hortalizas Villaverde, SL” frente a la negativa del registrador de la propiedad de Madrid 41, a practicar determinadas cancelaciones.

La situación en la que se plantea el conflicto es la siguiente: En procedimiento declarativo de menor cuantía iniciado por Hortalizas Villaverde, SL contra D. Anastasio y Dª. Genoveva, quienes son declarados en rebeldía, se ordena: primero, la resolución del contrato de compraventa por la cual los demandados adquirían el 11% de determinada finca bajo aplazamiento de pago que a su vez funciona como condición resolutoria debidamente inscrita; segundo, que las cantidades pagadas como precio no se devuelven por entenderse ahora como indemnización, pues así se pactó; y tercero y en segunda instancia, la cancelación de las inscripciones de derechos reales y anotaciones de embargos practicados con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria.

En términos resumidos, el problema surge al solicitar la cancelación de las cargas que se habían anotado mientras los demandados eran propietarios de la cuota del inmueble.

Dicha sentencia es llevada al Registro de la propiedad, procediendo el registrador a hacer constar el cambio de titularidad aunque suspende la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la condición resolutoria, basándose en: a) No se tomó anotación preventiva de la demanda; b) No consta consentimiento de los titulares de las cargas para su cancelación ni que hayan sido demandados.

En base a esto, la DGRN debe determinar el alcance de la sentencia declarativa en un procedimiento entablado únicamente contra el comprador. Por un lado, se alegan argumentos tendentes a apoyar la suspensión de la cancelación, tales como que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes; el art. 40 LH del que debe entenderse que la demanda ha de dirigirse contra los titulares de las cargas al disponer “En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.”; o que ni siquiera se hizo anotación preventiva de la demanda.

En este punto la DGRN parece dar a entender que la suspensión de la cancelación de las cargas fue correcta. No obstante, a continuación expone una serie de circunstancias presentes en el caso que hacen variar la decisión. Las más decisivas son que la resolución de cancelar las cargas se acuerda por medio de Sentencia, no es una simple resolución extrajudicial, de manera que la calificación registral se halla más limitada (Debemos aludir al art. 1 LH que dispone que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales).

Segundo, que en nada afectan o alteran los derechos inscritos o anotados con posterioridad al fallo consistente en la resolución de la venta, justifican además, que de ahí el hecho de que pudieran inscribirse sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver. Tercero y en conexión con lo anterior, que si fuese necesario seguir un nuevo procedimiento contra los titulares de las cargas, cuando éstas se inscribieron sin consentimiento del titular de la condición resolutoria, se le estaría produciendo una indefensión. En último lugar, añade además que debe recordarse que la efectividad para el futuro de las cargas inscritas con posterioridad, lógicamente, quedan supeditadas a lo que pudiese ocurrir con lo anteriormente inscrito. De esta manera entiende que la cancelación de las cargas debe ser automática una vez que se hace efectiva la condición resolutoria inscrita.

En definitiva, a mi entender se extraen dos ideas. Tal y como expone la resolución, los titulares de las cargas posteriores tenían la posibilidad de conocer la condición resolutoria inscrita y, en consecuencia, asumir el riesgo de que todo lo inscrito con posterioridad quedaba sujeto a la posibilidad de que la propiedad fuese revertida a su titular originario. Por otro lado, si es el propio órgano jurisdiccional quien ha ordenado la cancelación de los asientos, el recurrente va a contar con ciertas expectativas de ver estimada su pretensión, pues es en última instancia el juez quien tiene la decisión (Si bien ha de tenerse en cuenta el posible cambio de juez o la corrección de sentencias por medio de la vía de los recursos).

ALEJANDRO ARAGÓN PARÍS.
Alumno de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019)