Resolución del 21 de marzo de 2019 de la DGRN, en el recurso que se interpone contra una calificación negativa del registrador de la propiedad de San Javier mediante la cual se deniega la inscripción de una escritura de donación
En el presente caso que nos ocupa vamos a realizar un breve resumen de los hechos:
- La testadora establece en su testamento un legado de una finca en favor de sus ocho sobrinos, pero con la prohibición de que la finca se venda mientras estos permanezcan con vida.
- Se les adjudica la finca
- Seis de los sobrinos tras la adjudicación deciden realizar una “donación” de su cuota respectiva a los otros dos restantes considerando que la prohibición de vender que se estableció no entraña la prohibición de donar
El registrador decide denegar la inscripción de la donación puesto que él estima que la expresión “vender” es sinónimo a “enajenar” por lo que la prohibición impide que se realice cualquier acto que comporte la transmisión inter vivos y esto por lo tanto incluye la donación y además la voluntad de la causante es que la finca permaneciera en poder de sus sobrinos hasta la muerte del último de ellos. Solicitada la calificación sustitutoria, se confirma la calificación registral inicial.
El notario decide recurrir alegando que sobre las prohibiciones pesa una interpretación de carácter restrictivo y que no se puede considerar que vender es sinónimo de enajenar en ninguna situación.
Dicha prohibición además resulta de un testamento autorizado por el notario que muestra claramente la voluntad del que testó.
La DGRN establece la siguiente doctrina:
En primer lugar, la prohibición de disponer puede abarcar diversos casos, no se puede aplicar un método uniforme a todos ellos puesto que son muy diversos.
La duda versa por tanto si estamos ante;
- Una prohibición absoluta de disponer, esto daría lugar a que cualquier acto de disposición sobre dicha finca estaría prohibido
- Una prohibición relativa de disponer con considera el recurrente, con lo cual esta prohibición se limita solo al supuesto de “venta” que expresa de la finca.
Tenemos que considerar que las limitaciones a la facultad de disponer deben ser objeto de una interpretación de carácter restrictivo por lo que no se entendería incluida la facultad de donar.
Así por ejemplo en atención a la RESOLUCIÓN del 25 de oct de 2016 resulta que la exigencia de mandato expreso del art 1713 puede quedar cumplida con un poder concebido en términos generales y se puede considerar la facultad de donar pero siempre que se mencione la realización de los actos dispositivos a titulo gratuito.
En el presente caso es necesario proceder a analizar también otros elementos que pueden concurrir como sería la justa causa que se cita en el testamento y es que la finca permanezca en la familia mientras los ocho sobrinos permanezcan con vida, este elemento puede entrar en contraposición con otros como pueden ser:
- La pluralidad de condueños porque son ocho
- El limitado valor de la finca
- Los costes que puedan derivarse de su futuro mantenimiento… etc.
Por lo cual es difícil que pueda entenderse que la prohibición de vender impídala extinción del condominio de común acuerdo o la renuncia de un comunero en favor de los demás e incluso la renuncia de todos ellos
La testadora establece una prohibición expresa sobre la finca la cual es “que no fuese vendida mientras vivan los legatarios” el sentido literal de esta frase excluye que se extienda a las donaciones.
En conclusión, la DGRN en el presente caso dispone que debería prevalecer la interpretación literal de la prohibición de venta, más cuando el testamento fue redactado por un notario, quien empleó las palabras en un sentido técnico, ajustando su redacción a la voluntad de la testadora.
En atención a todo ello no podrá prevalecer una interpretación presunta acerca de la voluntad de la testadora como dispone el registrador.
Debe entenderse que la prohibición que se establece es de carácter limitado y relativo y no puede además pretenderse su extensión a los supuestos que no estén previstos.
En este sentido mencionar la RS del 17 de marzo de 2017 la cual establece que establece el principio de libertad de tráfico, con amparo en el artículo 348 del cc que exige que las restricciones impuestas a la propiedad se interpreten de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifiquen.
MªDEL CARMEN VILLENA MARTÍNEZ.
Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (CURSO 2019/2020)
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