A
modo de inicio de esta breve exposición es necesario anunciar al lector que
está en trámites para su aprobación una nueva reforma sobre la Ley Hipotecaria,
que tiene como objetivo fundamental la coordinación entre las dos instituciones
que dominan el mundo inmobiliario, el Registro de la Propiedad y el Catastro
Inmobiliario. Así es, se pretende su coordinación a pesar de las enormes
diferencias entre ambas instituciones, que emanan ya desde su naturaleza puesto
que la primera es de naturaleza jurídico-civil, mientras que la otra es de
naturaleza administrativa.
En
primer lugar en esta exposición, haciendo referencia al principal objetivo de
esta reforma, que se deduce en la Exposición de Motivos, se dice: “la finalidad de esta ley es conseguir la
deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos
tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos
entre ambas instituciones”. Atendiendo a esto, nuestra exposición se va a
centrar en dos temas fundamentales:
·
Nueva
legislación Hipotecaria a través de la reforma que pone en relación el Registro
de la Propiedad y el Catastro.
·
El desarrollo
reglamentario en lo que respecta al exceso de cabida de las inscripciones y
cómo se relacionan con el Registro de la Propiedad y el Catastro.
En
primer lugar, en lo que respecta a las formas indirectas de coordinación entre
ambas instituciones (Registro de la Propiedad y Catastro), debemos decir que en
el reformado artículo 198 LH se recogen las formas en las que las realidades
registrales y extra registrales quedarán conectadas, pero de forma indirecta
porque son método siempre a instancia de parte, respetando así el principio de
rogación que inspira nuestra legislación hipotecaria.
De
esta forma a la luz de la pretendida reforma de 2014, las formas en las que el
particular podrá conectar ambas instituciones y así ambas realidades se amplían
hasta el escalofriante, porque se triplican, número de nueve mientras que en la
LH de 1946 aparecían tan solo 3, que eran por la primera
inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por
la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de
liberación de cargas y gravámenes, mientras que en la reforma se añaden la
inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su
coordinación con el Catastro, el deslinde registral de la finca, la rectificación
de su descripción, las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones
Públicas, en virtud de certificación administrativa, el procedimiento de
subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, y la inscripción de
plantaciones, edificaciones, instalaciones u otras mejoras incorporadas a la
finca.
Ello
nos permite vislumbrar que a la luz de la reforma que se pretende, lo que se
quiere es poder conectar ambas realidades de forma incidental y voluntaria en
cualquiera de los procedimientos registrales que puedan darse sobre una finca
concreta, aunque es evidente y como veremos en otros artículos que a veces
dicha conexión será establecida mediante el requerimiento de información
georregistral y por tanto de información que está recogida en los archivos del
catastro. En definitiva ello provocará un aumento y un refuerzo de la
pretendida interrelación y por tanto de una reducción considerable de errores
registrales sobre la realidad fáctica de las fincas.
Tras
lo expuesto anteriormente y en relación al mismo, nos vamos a centrar en el
segundo de los apartados de dicho comentario, un tema que nos resultó de gran interés
al hilo de la puesta en relación del Registro y el Catastro. El mismo, como
anteriormente hemos expuesto, versa sobre el desarrollo reglamentario para la
ejecución de los nuevos procedimientos de inscripción por exceso de cabida
introducidos en por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, así como modificaciones
cuando dichas inscripciones se realizan al amparo del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria.
Ante
esto, en primer lugar debemos mencionar que existen procedimientos distintos de
inscripción en el Registro de Propiedad por exceso de cabida:
·
Mediante
el expediente de dominio (artículos 201 y 202 LH):
Este procedimiento no ha sido objeto de ninguna modificación por la reforma del
Reglamento Hipotecario.
·
Procedimiento
del art. 298. En el articulo 298.3 párrafo primero RH, se exige
la acreditación de la adquisición previa de la finca por el transmitente en la
misma forma exigida, entre otros aspectos. Pero el verdaderamente relevante,
hace referencia a que en la misma debe figurar que la finca se encuentra
catastrada a nombre del titular inscrito o del adquirente; y este último
requisito, no es exigido por la Ley Hipotecaria. Por otro lado, en el articulo 298.3 párrafo segundo del RH, donde
se permite la inscripción de excesos de cabida acreditados
mediante certificación catastral descriptiva y grafica que permita la perfecta identificación
de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo. Finalmente, con respecto al articulo
298.3 párrafo tercero del Reglamento Hipotecario, en el que se permite
la inscripción de excesos de cabida, cuando no es posible la aportación de certificación
catastral indubitada, mediante acta notarial de presencia y notoriedad que
incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el
Catastro e informe técnico competente sobre su medición, superficie y linderos.
Una
vez que hemos mencionado esto, resulta de interés a su vez que para los
expedientes de inscripción de excesos de cabida, el nuevo Reglamento Hipotecario
atribuye a las certificaciones catastrales descriptivas y graficas una función
de acreditación de la realidad e identificación de las fincas, el cual
directamente se relaciona con lo anteriormente mencionado cuando expusimos la
clara relación del Registro y el Catastro pretendido con la nueva reforma de la
Legislación Hipotecaria, con el fin de atribuirlas eficacia en orden a
justificar la titularidad y propiedad de las mismas.
Atendiendo
a esto, resulta evidente apreciar que ya anteriormente, a través del desarrollo
reglamentario con el procedimiento de inscripción por exceso de cabida, se estableció
una clara relación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro donde se
evidenciaba la necesidad de poner a ambas figuras jurídicas en sintonía
evitando a su vez la ambigüedad y la inseguridad jurídica.
LUCIA ARAGÜEZ VALENZUELA
PABLO VIEDMA CABRERA
Alumnos de Derecho registral
Inmobiliario. UMA.
Una buena apreciación con respecto al expediente de dominio. Cierto que incrementa su valor jurídico ante la supresión de la vía judicial para la inmatriculacion. El exceso de cabida es un reflejo permanente de la disconformidad del Registro con la realidad extrarregistral y la necesidad imperiosa de coordinación. Con respecto a la certificación catastral exigida en el art.298RH, estoy de acuerdo en vuestra conclusión, en que es muestra de que se ha perseguido anteriormente dicha coordinación. ¿Creéis que se logrará con la reforma proyectada?
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