VENTA DE COSA AJENA Y TERCERO HIPOTECARIO.
Comentario a la Sentencia de 5 de marzo de 2007.

En esta sentencia del Tribunal Supremo nos encontramos ante un caso de venta de cosa ajena. En concreto, nos encontramos ante la venta de una finca por parte de su titular registral (el cual no es el verdadero propietario, por haberla transmitido anteriormente conforme a la teoría del título y el modo)  a un adquiriente que confía en lo que dice el registro, y que por tanto adquiere de buena fe.

En concreto los hechos que se enjuician en la sentencia son los siguientes: en primer lugar, la sociedad Polígono Industrial La Mora S.A la cual es titular registral de la finca litigiosa vende la misma en 1994  mediante escritura pública al Banco Español de Crédito S.A, el cual no inscribió su propiedad en el Registro de la Propiedad; en segundo lugar, en 1997 se produce un procedimiento administrativo de apremio contra la sociedad anteriormente citada y la cual sigue siendo la titular registral, por tanto, como consecuencia de este procedimiento de apremio,  adquiere la propiedad la sociedad Indeco Construcciones S.A, la cual inscribió su derecho en el Registro de la Propiedad en mayo de 1997; en tercer lugar, en julio de 1997 el primer adquirente (Banco Español de Crédito S.A) procedió a inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad, siéndole rechazada la inscripción por existir una previa inscripción de Indeco Construcciones S.A.

La cuestión que se plantea en la sentencia es si el segundo adquirente (Indeco Construcciones S.A) merece tener la consideración de tercero del art. 34 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH) y por lo tanto debe ser mantenido como propietario; o si tal sociedad no es tercero hipotecario del art. 34 LH y por lo tanto es Banco Español de Crédito S.A el que debe ser considerado propietario.

Antes de analizar la cuestión es importante recordar que nuestro sistema de derecho civil establece como regla general la venta de cosa propia, es decir, la venta por parte del dueño. Además, hay que recordar que respecto a la transmisión de la propiedad rige la teoría del título y el modo (determinados contratos traslativos seguidos de la tradición), y que por tanto la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva, sino declarativa.

Con independencia de las reglas generales citadas, nuestro ordenamiento permite las adquisiciones a non domino, es decir, la venta de algo por parte del que no es dueño. En definitiva, se trataría de una venta de cosa ajena.

Así, el art. 34 LH es el principal ejemplo de estas adquisiciones a non domino. Gracias a la protección que ofrece dicho artículo, un tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso, del que aparece en el registro con facultades para transmitir, será mantenido en su posición siempre que inscriba su derecho.

Una vez dicho lo anterior, parece claro que el tercero adquirente de nuestro caso debe ser protegido por el art. 34 LH, ya que el mismo cumple los 4 requisitos antes citados. El problema, sin embargo, se complica en este caso, ya que la adquisición del tercero proviene de un embargo de cosa ajena, ya que aunque la sociedad aparecía como titular registral no era el verdadero propietario.

Respecto al debate de si el tercero que adquiere mediante embargo de cosa ajena debe ser protegido por el art. 34 LH o no, la jurisprudencia no es clara. Así, encontramos sentencias en contra de proteger al tercero en estos casos, como las STS de 25 de Mayo de 2006 o STS de 10 junio de 2006. Por otro lado, encontramos sentencias a favor de proteger a este tercero, como las STS de 6 de Mayo de 2004 o la STS de 21 de Julio de 2006.

En esta sentencia, el Tribunal Supremo intenta unificar la doctrina. Para ello da la razón al recurso y decide proteger al tercero que se encuentra en esta situación. Bajo mi punto de vista, esta decisión es la más acertada. El hecho de que la adquisición se haya producido a través de un embargo de cosa ajena no debe afectar para nada en su protección. Este tercero cumple todos los requisitos del art. 34 LH, y además confió en lo que el Registro publicaba. Esto es motivo más que suficiente para proteger a este tercero, ya que él no tenía la obligación de conocer la anterior venta, ya que la misma no aparece en el Registro. Negarle a este tercero la protección del art. 34 iría en contra de la seguridad jurídica, ya que se privaría de la propiedad a un tercero que,  adquiriendo de buena fe, a título oneroso e inscribiendo su derecho, confió en lo que el registro publicaba.

Otra cuestión a debatir en esta sentencia es la posible aplicación del art. 33 LH. Como sabemos el citado artículo establece que la inscripción no convalida los títulos o contratos que sean  nulos conforme a las leyes.

Si consideramos, en el caso que nos ocupa, que el embargo de cosa ajena es un acto nulo, sería de aplicación el art. 33 LH. Por tanto, el tercero ya no sería merecedor de ser protegido por el art. 34 LH; así, la primera adquirente sería la propietaria.

El tribunal decide resolver estableciendo que el embargo de cosa ajena no es un acto nulo y que por lo tanto no es de aplicación el art. 33 LH. Bajo mi opinión, esta es la solución más acertada, ya que como establece la propia sentencia el hecho de que el embargo sea de cosa ajena no es motivo suficiente para ser considerado como un acto nulo. El argumento de esta postura es sencillo: en el Registro no constaba nada de la anterior venta, y por lo tanto, en el momento del embargo la persona contra quien se dirigía el mismo era el titular registral de la finca objeto de litigio. Así, e insistiendo en lo mismo, el tercero que adquirió confiando en el registro, debe ser protegido en su posición. 

JUAN TOSCANO NIEBLAS.

Alumno d Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2017/2018)