EL TERCERO HIPOTECARIO Y LA DOBLE INMATRICULACIÓN

Una de las sentencias más relevantes y debidas a tener en cuenta a la hora de analizar el tercero hipotecario y la doble inmatriculación es  la Sentencia del Tribunal Supremo del 19 de mayo de 2015.Dicha sentencia fija la doctrina jurisprudencial relativa al alcance de la neutralización recíproca de los principios registrales derivados de la doble inmatriculación y la protección del tercero del artículo 34 LH.

Para ello, en primer lugar, parte de la delimitación del tercero del artículo 34 LH, teniendo siempre presente que dicho tercero hipotecario deberá en todo caso haber adquirido a título oneroso (no basta con haber adquirido a título sucesorio, tal y como ocurre en el caso), a previo título inscrito de la finca (requisito a tener en cuenta, pues es debida a esta causa por la que se produce la doble inmatriculación en el caso que abarca la sentencia, ya que una de las partes procedió a la inscripción de la finca por la vía del art. 205 LH ),  con posterior inscripción del derecho adquirido y siguiendo con el principio de buena fe pública registral.

Una vez establecida esta base, el TS procede a desarrollar la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales que responde a los límites que presenta el principio de fe pública registral en su desarrollo lógico-jurídico tanto en la protección a favor de los titulares inscritos como en la protección a terceros.

Del mismo modo, el Tribunal establece que dicho principio de fe pública registral no sea entendido exclusivamente como condicionante “ad initio”, sino  que debe ser analizado atendiendo a su desarrollo lógico-jurídico. Así, en aquellos supuestos en los que en la doble inmatriculación se produzca una confrontación entre distintos terceros del artículo 34 LH, dicha tesis quedará sin efecto. Sin embargo, en aquellos casos en los que se produzca una doble inmatriculación entre un titular registral y un tercer hipotecario, resultará preferido éste último, (ya que el mencionado artículo 34 LH no es más que una norma que desarrolla el Derecho Civil) pues sólo tendrá preferencia el titular registral en los casos establecidos en el art 36 LH.

Igualmente, el principio de buena fe pública regulado en el art. 1950 C.c. no debe ser interpretado solamente de forma literal, esto es, como una “creencia” (apreciación subjetiva) de que el transmitente era el verdadero dueño de la cosa y que tendría capacidad para transmitir su dominio; sino que deberá entenderse también conforme a una interpretación sistemática. De esta manera, el principio de buena fe pública requiere, además, cierto grado de diligencia exigible al tercer hipotecario adquirente que le haga excusable el error que pudiera haber sufrido el propio adquirente en el caso de que se produjera un desconocimiento de la realidad por una contradicción entre la información presentada en el Registro Civil y la realidad dominical.

Así, aquellos terceros hipotecarios que cumplan estos requisitos referentes a la buena fe pública registral, y el resto de las condiciones establecidas en el art 34 LH, su adquisición sólo podrá peligrar en los supuestos tasados en el art 36 LH.

Por lo tanto, tal y como se establece en el fallo, esta sentencia fija la doctrina jurisprudencial relativa a la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en los que concurra un solo adquiriente del artículo 34 LH, debiendo ser protegido su adquisición conforme a la vigencia de del principio de fe pública registral

Conclusión.

Se debe comenzar diciendo que el principio de la fe pública registral justifica que el tercero adquirente resulte protegido ya que ha contratado confiando en la información establecida en el Registro.

La doctrina jurisprudencial consolidada en la STS de 19 de mayo de 2015 establece que aunque el postulado principal sea la neutralización de los principios hipotecarios cuando concurra un solo adquirente del artículo 34 LH, será aplicable el principio de la fe pública registral. Por tanto, de ello se deriva que dicha neutralización no puede ser absoluta, sino que debe moderarse en función del marco concreto que se presente. El hecho de que la finca constase en el Registro de la Propiedad a nombre de un sujeto distinto del transmitente, no supone un problema para la protección del tercer hipotecario, teniendo en cuenta que nuestro sistema registral persigue la defensa del tráfico jurídico inmobiliario estaríamos ante una exigencia legal.

A nuestro entender, dicha solución doctrinal es correcta, puesto que facilita la aplicación del principio de fe pública registral  en aras a garantizar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

NATALIA PEREZ PACHECO y ANA BELEN ROMERO VILLANUEVA.

Alumnas de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2017/2018)