ANALISIS DEL TRABAJO “PUBLICIDAD REGISTRAL, SEGURIDAD DEL MERCADO Y ESTADO SOCIAL”

Mediante la presente, intento trasladaros un análisis, a groso modo y de manera sucinta, del trabajo realizado por la profesora Rosario Valpuesta Fernández: “Publicidad registral, seguridad del mercado y estado social” que podréis encontrar en el Anuario de Derecho Civil 2005, núm. 4, pág.1509-1574. No obstante, sirviéndolo a su lectura, os dejo constar uno de los hipervínculos, para que accedáis de manera directa, sin complicación alguna:

https://www.boe.es/publicaciones/anuarios_derecho/abrir_pdf.php?id=ANU-C-2005-40150901574_ANUARIO_DE_DERECHO_CIVIL_Publicidad_registral,_seguridad_del_mercado_y_Estado_social

El estudio que realiza la Catedrática de Derecho Civil de la Universidad Pablo de Olavide, pretende abordar los efectos de la publicidad registral en el ámbito de la relación entre el mercado y el Derecho, apuntando a que la seguridad del mercado se erige como fundamento del sistema de publicidad, en conjunción con la Constitución, política social y economía, expresados a través de los derechos sociales.

Tratándose como hilo conductor los efectos del registro en torno a la figura del tercero hipotecario, reflexionando sobre ello y dándonos a conocer las posibles interpretaciones de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, pues debe saberse que no se trata de una cuestión baladí, ya que según la interpretación que consideremos oportuna la solución irá hacía un camino u otro; sumo si atendemos a que ambas posiciones conllevan posturas dispares y, a priori, al no haberse resuelto aún el dilema, causa una notable ambigüedad.

La autora hace frente a diferenciar las dos posiciones doctrinales enfrentadas, no solo desde el acopio interpretativo de las mismas, sino de la perspectiva evolución histórica en la conformación de los sistemas de publicidad inmobiliaria, la de la inoponibilidad, que se ha denominado francesa, y la de la fe pública registral, que se identifica con el modelo alemán. Las posturas susceptibles de pormenorizado análisis son: la que defiende la existencia de un solo tercero hipotecario, tesis monista, y los que por el contrario, entienden que hay dos diferentes terceros, tesis dualista.

Con estas dos denominaciones, se conocen pues dos líneas interpretativas de los artículos 32 y 34 LH.

La primera corriente (monista), ve un solo tercero hipotecario en ambos artículos anteriormente citados.

El artículo 32 dice lo siguiente «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudican a tercero», pues bien, este tercero es el mismo que el que se presenta en el artículo 34 LH que dice así: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro»; por lo que debemos entender que el artículo 32 debe reunir estos últimos requisitos para poder oponer su título con preferencia al que no ha inscrito su derecho.

Esta asimilación de ambos terceros lleva igualmente a aplicarle al primero de ellos la suspensión de la protección que prevé el artículo 207 LH durante el plazo de dos años desde la inmatriculación del derecho mediante título público de adquisición (art. 205 LH), o certificado al que se refiere el artículo 206; o la consecuencia propia del artículo 28 de la Ley hipotecaria. Esto conlleva a afirmar que el Registro de la Propiedad español se concreta en lo que se ha denominado fe pública registral (sistema germánico).

La segunda corriente doctrinal (dualista), parte de la base de que no existe un mismo tercero en la aplicación de los preceptos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, sino que se da la conformación de terceros diferentes: el del artículo 34, al que le son de aplicación las exigencias contenidas en dicha norma, y el del 32, que en principio no debe reunir dichos requisitos, a pesar de que ello conlleve un denso y complejo debate doctrinal del que después me pronunciaré; por lo pronto parece consensuada que no es necesaria la previa inscripción del derecho del transmitente; siendo así la principal diferencia entre uno y otro tercero. Ello se deduce en palabras de la autora a que “el artículo 32 con sólo inscribir su derecho, queda protegido por el Registro de la reclamación de un titular que no ha accedido al mismo, y que trae causa del mismo disponente, no aplicándosele, en consecuencia, la suspensión de los efectos dispuesta por el artículo 207 Ley Hipotecaria, anteriormente aludido, ni la del artículo 28 Ley Hipotecaria, aunque en ello no hay unanimidad de la doctrina.” Dicho efecto es explicado desde la perspectiva del principio de inoponibilidad del derecho francés.

Si debo posicionarme al respecto, como así lo creo, lo haré a favor de la tesis monista, al estimar que el artículo 32 LH ha sido superado históricamente por la deriva de nuestro modelo, llegando inclusive a absorberlo.

Cuando nos ponemos en la visualización óptica que tienen los dualistas al respecto, es menester considerar que el mismo artículo anteriormente citado, constituye una versión del artículo 1473 CC sobre la doble venta de bienes inmuebles, no presentando a priori inconveniente alguno, más allá de que sería inútil uno de los dos preceptos, pues vendrían a significar lo mismo y, a paliar el mismo problema.

Lo que desde luego parece fuera de toda lógica es pretender que se conciba el artículo 32 LH para el adquirente a título gratuito e, incluso, de mala fe, contraviniendo en exceso uno de nuestros principios por excelencia del título preliminar del Código Civil, que constituye un fundamento básico en nuestro Ordenamiento jurídico: la buena fe. 

Establecida la diferenciación de ambas tesis y habiendo posicionado al respecto, traigo a colación, lo que poderosamente me ha llamado la atención de este artículo y, no es más, que la contraposición existente en que un adquirente pueda ser desposeído en su derecho en virtud de los principios registrales a contar con una vivienda, considerándose preferentemente la posición jurídica del inscriptor, sin ceder a unos requerimientos coherentes acorde con nuestra constitución y concretamente, con los valores socio económicos y políticos, presentes en el texto constitucional.

La profesora Rosario Valpuesta, nos sumerge en un planteamiento bastante acorde con la realidad del momento, haciéndonos ver que, la sujeción a las normas constitucionales que contienen los derechos no se pueden reducir exclusivamente a su dimensión legal, pues en su opinión es imprescindible destacar el artículo 53.3 de la Constitución española que dice así: «El reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el Capítulo III informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos».

Nuestra autora entiende que esa vinculación constitucional se puede hacer a través tanto de la actividad normativa, como mediante la práctica judicial, interpretando el Ordenamiento conforme a los preceptos constitucionales.

“A los Tribunales de justicia cuando se enfrenten a conflictos en los que están involucrados derechos sociales reconocidos en la Constitución, les corresponde resolverlos de acuerdo con el Ordenamiento, es decir, con lo que disponga la norma aplicable, pero interpretada conforme a los principios constitucionales, señaladamente, por lo que aquí interesa, el que recoge el mencionado artículo 47 CE.”

Pues bien, aunque entiendo la preocupación y la debilidad por los derechos sociales de cualquier persona que se preste, no estaré de acuerdo con la totalidad de las afirmaciones que en el trabajo se vierten.

Al igual que los derechos reconocidos en el Capítulo III del Título I de la Constitución, bajo la rúbrica “De los principios rectores de la política social y económica”, el artículo 47 actúa como un mandato a los poderes públicos en cuanto éstos están obligados a definir y a ejecutar las políticas necesarias para hacer efectivo aquel derecho, configurado como un principio rector o directriz constitucional que tiene que informar la actuación de aquellos poderes, en palabras del propio Tribunal Constitucional (STC 152/ 1988, de 20 de julio, FJ 2).

Por lo que respecta a lo dicho, entiendo que ya no serían los tribunales los que debieren interpretar dicho precepto, a pesar de lo dispuesto por la profesora, pues este no va dirigido a ellos; compartiendo en cambio, que sí se pueda realizar a través de la actividad normativa la incorporación de tal artículo y, por ende, la depuración de nuestro ordenamiento encaminada a una mayor realidad social.

No obstante, el fenómeno de la vivienda no debe nunca interpretarse como objeto directo de interés constitucional, más allá de la consideración que en la propia jurisprudencia constitucional se hace al respecto, vinculando la vivienda a su condición de objeto del derecho a la propiedad privada.

Si comparto ciertamente lo que nos comenta en un momento dado Rosario Valpuesta,  de que cada tercero se identifica con unos requisitos generales, un tercero que representa a un sujeto abstracto, no para diluirlo en una diversidad de realidades contingentes, marcadas por circunstancias concretas en las que se puedan encontrar las personas, y proceder a partir de ahí a una ponderación ad hoc de los intereses en juego, sino de admitir que las propuestas generales pueden y deben ceder ante unas concretas necesidades cuya satisfacción ha sido asumida en el plano constitucional en forma de compromiso por los poderes públicos.

Sin embargo, no debemos olvidar un principio constitucional que subyace de todo ello, el artículo 14 de la CE “la igualdad”, siendo esta eternamente singular, por ello no puede nunca predicarse la misma en abstracto, sino únicamente respecto de relaciones jurídicas concretas.

Pues bien, con ello quiero decir, que independientemente de que en cada caso se pueda buscar una mayor aproximación a la realidad social, no debemos olvidar que no es posible dilucidar soluciones diferentes a sujetos que se fundamentan en la aplicación de una misma norma, pues probablemente, en tal caso, deba hacerse siempre un pormenorizado estudio de la persona que tendería a diferenciarla de otra y, en consecuencia, a no ser subsumible una con respecto a aquella en el mismo articulado.

Desde mi punto de vista si cogemos dicha interpretación tan extensiva, intentando acomodar la norma a las circunstancias del sujeto, haciendo valer los principios rectores de la política social y económica, no solo estaremos quebrando el artículo 14 de la CE, sino que nos estaremos alejando claramente del principio de legalidad.

Vayámonos claramente al quid de la cuestión, imaginemos el siguiente supuesto:

Un sujeto A vende una vivienda a B, quien no inscribe. Con el paso del tiempo A vende de nuevo el inmueble a C, quien sí inscribe. La única diferenciación entre C y B, es que C, dedica el inmueble a segunda vivienda, mientras B reside en ella como vivienda habitual, de hecho, constituye hoy por hoy, su única residencia o morada.

Contemplemos la posibilidad de que deban aplicarse los principios registrales y, por lo tanto, ser protegido en su adquisición el que haya inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad antes, (prior tempore potior iure). Artículo 17 LH.

¿Consideraríamos oportuno la no aplicación de este, en virtud de las circunstancias personales de sujeto B?

Por lo que a mí respecta, no.  La interpretación hacia una realidad social contextualizada en la rúbrica del Capítulo III del título I de la CE, no es concebible si para ello debo dilucidar que una persona es subsumible en un precepto, mientras otras no, pues le atañen otras coyunturas.

Además, que lógica tendría la inscripción o el incentivo que se pretende a la misma, mediante la protección de quien inscribe, si después debe estarse a las circunstancias del caso, por ejemplo.  ¿Traería ello consigo inseguridad jurídica? ¿Acabaríamos por no inscribir si esto nos supone un mayor coste en la adquisición?

Por último, solo me cabe invitar a la reflexión haciendo apego de unas palabras de García-Pelayo, que en el trascurrir de la lectura de la monografía de la Catedrática he podido leer:

«El estado social parte de la experiencia de que la sociedad dejada total o parcialmente a sus mecanismos autorreguladores conduce a la pura irracionalidad y que solo la acción del Estado hecha posible por el desarrollo de las técnicas administrativas, económicas de programación de decisiones, etc., puede neutralizar los efectos disfuncionales de un desarrollo económico y social no controlado»

MIGUEL ANGEL TORRE ESCALANTE.

Alumno de Derecho Inmobiliario Registral (2016/2017) de la UMA.