DOBLE INMATRICULACIÓN Y REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

La doble inmatriculación de fincas constituye un estado irregular que ocasionalmente puede producirse en el Registro de la Propiedad y que consiste en que una misma finca o parte de ella consten inmatriculadas dos o más veces en hojas, folios o registros particulares diferentes. La doble inmatriculación es el hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios independientes uno de otro, o cuando dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones estén hechas de una manera distinta. También puede haber doble inmatriculación si una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otras.

Anteriormente el supuesto de doble inmatriculación se regulaba conforme al artículo 313 RH.

Tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora lo relativo a la situación de doble inmatriculación entre dos fincas o partes de ellas, es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el referido artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.

En efecto, el nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, además de atribuir directamente al registrador la competencia para tramitar el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación; por tanto, cuando el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación, puede, e incluso ha de interpretarse que debe, iniciar de oficio el expediente, efectuando las notificaciones y extendiendo la nota marginal, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Esta nota marginal tendrá caducidad de 6 meses cuando anteriormente con la regulación del artículo 313 del RH era de 1 año y nunca podía ser de oficio, siempre debía ser a instancia de parte.

De este modo, como señala tal precepto, si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Pero, si por el contrario alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes. Y en tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Normalmente los Tribunales van a proteger al tercer hipotecario siguiendo las reglas del artículo 34 LH para así proteger la seguridad jurídica que nos da tener un Registro de la Propiedad, pero si no se pudiese resolver de esta forma debemos atender al Derecho Común y especialmente al artículo 609 CC en que se nombran los modos de adquisición de la propiedad.

El TS sienta doctrina en la sentencia 144/2015 de 19 de Mayo y precisa el alcance acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca.

Esta doctrina no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante "ab initio" (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH. Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el de autos, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

En conclusión si entendemos el Registro de la Propiedad como una institución que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles; decimos que sus fines son crear unas bases sólidas de la contratación y movilización del dominio y demás derechos reales, una regulación acertada del derecho real de hipoteca y una publicidad perfecta, de todos los derechos y cargas que pudieran gravar el dominio.

En todo caso, debe primar la exigencia institucional de evitar dobles inmatriculaciones, dada la quiebra que ello implica del sistema de seguridad que debe proporcionar el Registro de la Propiedad, frente a la hipótesis de haberse expedido una certificación errónea.

El Nuevo artículo 209 de la LH nos deja en la misma situación que nos encontrábamos con la regulación anterior y simplemente debemos de seguir acudiendo a los Tribunales para resolver la cuestión de doble inmatriculación; y éstos resolverán como lo vean conveniente dependiendo de cada caso en concreto.

RICHARD CEDRES MORA

Alumno de Derecho Inmobiliario Registral (2016/2017) de la UMA.