EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Hace poco estuve en el registro de la propiedad  gracias a la intervención de la profesora que lo hizo posible y aquella mañana fuimos muchos alumnos de manera voluntaria a ver como funcionaba de primera mano el Registro y su procedimiento.  Cuestión que yo creo, que es lo más interesante que te puede pasar en una asignatura  y es que tengas la opción no solo de estudiarlo sino de verlo, de poder preguntar a profesionales que se dedican día a día a ello, y  ver como determinados temas que había estudiado en Derecho Registral se convirtieron totalmente en realidad, pero mucho más sorprendente de lo que yo imaginaba.

Aquella mañana nos explicaron el procedimiento registral paso a paso, cuestión que  me gustaría en la medida de lo posible poder transmitir y comentar ciertas curiosidades que pude ver y es que , el procedimiento registral es lo que podemos conocer según Diez- Picazo como:  “ un proceso constituido por una serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende solicitar o solicita la práctica de un asiento hasta que el funcionario encargado del mismo , emite una decisión ( ya sea negativa, positiva o suspensiva). Tras la solicitud, el funcionario emite un juicio sobre la legalidad”. El art 6 L.H enumera las personas que están facultadas para dicha solicitud.

Lo primero que me enseñaron y que pude observar es como se gestionaba el llamado “libro de entrada “, lo que nosotros mas seriamente hablando conocemos según el art 28.2 LH, como  “aquel libro en el que se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos  y se aceptan cualquier medio de presentación ya sea fax, telemático o por correo”.  Yo sabia de la importancia de este articulo, pero con la rigurosidad en que se lo tomaban  es extrema, pues aseguraban  los mismos trabajadores que un fallo desde el principio ocasionaría un caos posterior y que el libro de entrada era sumamente importante para que luego, si cumplían todos los requisitos necesarios llegara a efectivamente registrarse.

Efectivamente, el normal desenvolvimiento del procedimiento registral exige una serie de requisitos  o actos exigibles a cumplir, tales como:

-        La previa producción extrarregistral de la modificación jurídico-real.

-        La plasmación de la modificación jurídico-real en una documentación pública y auténtica.

-        La formulación de una declaración de voluntad de un particular (solicitud), dirigida al registrador, en la cual se pretenda la práctica de un asiento.

-        Presentación correcta de los títulos o documentos que justifiquen dicha pretensión.

-        Observancia  y concordancia del correcto trato sucesivo.

Pude apreciar de primera mano como un documento que había llegado la noche anterior, fue el primero en entrar a las 9.00 de la mañana en el libro de entrada, rigurosamente, cumpliendo así con la ley, pudiendo comprobar por mi misma que era un acto puramente cotidiano que yo diría que prácticamente todos los días debían de realizar.

Por otro lado , me enseñaron de manera practica el contenido mínimo que debería tener el libro de entrada que se encuentra regulado en el art 248 LH , tales como:

-        El tiempo exacto de presentación, indicando la unidad temporal precisa, que determinará la prioridad.

-        Datos que permitían identificar la finca.

-        Datos que permitan identificar el titulo.

-        Presentante y medio de presentación (así queda registrado si llego a través de un fax o un correo).

Además me comentaron, que  en el caso en el que la presentación fuera física (art 418.2 R.H), la hora de ingreso seria  la que fije el sistema informático cuando se incorpore la finca y en el caso de que un mismo solicitante presente varios títulos, deberá indicar el orden en que quiere que se presenten y se ira dando ingreso uno a uno.

Aquella mañana sucedió esto mismo, que en mi opinión es interesante de comentar. Desde una asesoría mandaron dos escritos, primero el de una hipoteca y segundo el de una compraventa de la misma finca. Obviamente no se podía inscribir conforme al orden de llegada , puesto que no tenia lógica bajo lo que ya se encontraba inscrito en el propio registro acerca de la misma finca, puesto que los titulares del prestamos y de la finca no coincidían, primero era lógico que había que inscribir la compraventa y con posterioridad en el rango vendría la hipoteca, a mi no me sorprende tanto esto , porque tiene su lógica y es totalmente coherente, si no lo que me sorprendió es la efectividad y como el registrador es totalmente respetuoso con su labor,  ya que era consciente que no podía hacer dicha modificación solo con su plena voluntad sino cumpliendo rigorosamente con la ley, tanto es así que llamaron a la asesoría para comunicarles el fallo producido , y por el consentimiento de la misma escribieron primero la compraventa y luego el préstamo.

Hay que mencionar que las anotaciones del libro de entrada carecen de efectos sustantivos, pues no se presumen exactos a efectos registrales, tales efectos,  como el de inscripción corresponde al asiento de presentación ( art 24. L.H)

Tuve ocasión de ver el asiento de presentación que muchos lo llaman el Libro Diario, el cual marca el inicio del procedimiento registral, y todos sus plazos se contarán a partir del día siguiente  al de su extensión.

En el libro se expresa según el art 248 LH:

-        La identidad del presentante.

-        La hora de ingreso según el art 249.2º L.H (con el dato del libro de entrada) y el modo de presentación (físico, correo o fax art 418 R.H).

Los asientos se realizarán por orden cronológico de entrada , de ahí ya  podemos observar la importancia que tienen las personas que se encargan del libro de entrada , que aunque como ya he dicho antes no tenga efectos propios de una inscripción vemos que un fallo en el mismo , puede acarrear consecuencias durante todo el proceso,  pues no es nada raro como pude observar, que en el mismo día se realicen diferentes asientos de una misma finca y para determinar el orden de inscripción es necesario este dato.

Para un jurista esto es fácil de entender  pero  a lo mejor para un ciudadano que no sepa nada de este mundo, no puede ver la importancia  y es que  pude tener la ocasión  de ver  como una misma finca se encontraba hipotecada hasta tres veces y esto se presentaba ante el registrador como un acto sumamente normal , en este caso,  el rango hipotecario juega un papel muy importante  para ver cual de las tres hipotecas  tiene preferencia sobre las demás y no solo esto , sino sobre otros posibles gravámenes existentes  sobre  la propia finca, es por ello  fundamental  la hora de  la inscripción ( art. 25 L.H).

En este caso, en el registro que me encontraba estaba todo informatizado, la central de ordenadores nunca se llegaba a apagar, pero aun así se exigía que se imprimiera todo; éstos lo realizaban una vez al año, si bien, esta manera de trabajo la designaba el propio registrador. Pude observar así dos tipos de libros, el primero rojo, que era el libro de entrada, y un libro azul, el libro diario,  ordenados por tomos y números.  Aunque se encontraba todo informatizado y a la hora de la búsqueda de una información sobre una determinada finca era todo mas sencillo, pude comprobar por curiosidad como seria el método antiguo, y decidimos buscar la vida registral de una finca, lo sorprendente fue que la vida registral de una finca se encontraba en cuatro libros diferentes, pues cada hoja del registro tenía anotado en su margen donde continuaba esa hoja  cuando esta se acababa. En total tuvimos que coger cuatro libros y lo sorprendente fue que me aseguraron que estos eran incluso pocos.  Podemos llegar a pensar  como eran los registros antiguamente y el caos que se podía formar. Me aseguró el registrador que él conocía un caso donde antiguamente un libro llegó a perderse y que al solo tener esa copia nunca pudieron volver a recuperarlo.

Todo lo inscrito posee fe pública registral si se dan los requisitos del art 34 de la LH entre otros, y se protege a la persona que de buena fe ha inscrito su finca en el registro frente a terceros.  Ya que  al ser éste voluntario no es constitutivo y por tanto no es necesario la inscripción en el registro para obtener la propiedad de una determinada finca. Pero una de las cualidades que tiene el registro es de proteger a las personas que deciden inscribir, es por ello por lo que existen medios de control de la información tanto como para que no se pierda, como el control de la privacidad sobre la misma información.

Podemos decir que si efectivamente se lleva a la práctica el asiento de presentación éste deberá ser comunicado , así como si fuese denegado, se comunicará  por la misma vía en que llegó al remitente, en el mismo día o en el primer día hábil siguiente, con indicación de los recursos procedentes.

En el caso de denegación del asiento de presentación cabe recurso gubernativo, no existiendo posibilidad alguna de prórroga al no haberse practicado el asiento.

El asiento de presentación a tenor el art 17 y 19.2 LH, tiene un plazo de vigencia de 60 días hábiles (se excluyen los domingos y festivos), no pudiendo practicarse inscripciones fuera de este plazo de vigencia. Se computan  así a partir del día siguiente al de la fecha del propio asiento.

Puede ocurrir que existan incidencias si al extender un asiento de presentación se advierte que hay otros relativos a la misma finca que son anteriores ya que se pueden dar varias posibilidades:

-        Que el titulo presentado ante sea “preferente”. Ej: embargo respecto de embargo. El orden determina la prioridad pero no provoca cierre registral. El 1º será preferente respecto del 2º y este se encontrara subordinado.

-        Que el titulo presentado antes sea previo  ej. Compra respecto de la hipoteca es necesario su previa inscripción para poder inscribir el segundo por principio del tracto.

-        Que el titulo presentado antes sea posterior o dependiente del ahora presentado

( ej: presenta primero la hipoteca y después la venta).

-        Que el titulo presentado antes sea incompatible (ej: venta incompatible con otra venta). La inscripción del primero cierra registro al segundo.

-        Que el titulo presentado antes sea “neutro” ( ej: cancelación de una hipoteca) . en este caso al no existir un perjuicio no se tiene en consideración.

La regla general de los plazos de despacho es de 15 días hábiles, contados desde el siguiente hábil al de presentación del documento, o en su caso desde la acreditación del pago del impuesto.
Si se produjo la devolución del documento dentro de los 15 días se pone nota de retirado. Si el solicitante lo retira y se devuelve dentro del plazo de vigencia se entiende que este habrá caducado y el documento habrá de presentarse de nuevo según el art 436 RH.

Si el documento se devuelve dentro del plazo de vigencia, no puede practicarse un nuevo asiento del mismo titulo (art 108.1 y 111 RH).

Otra opción es la posible subsanación de los defectos al calificarlos negativamente dentro del plazo de vigencia, abriéndose un nuevo plazo de 15 días, siempre que se haga una aportación de un documento nuevo dentro del plazo de vigencia, si se hiciera éste con posterioridad sería necesario una nueva presentación al haber caducado este.

El procedimiento registral culmina con una resolución que puede ser: bien la nota de calificación y despacho en caso de calificación positiva; bien la nota de denegación  y suspensión en caso de calificación negativa.

También puede darse la inscripción parcial, que en este caso se indicara en la misma resolución tantos los practicados como los que no.

ROCIO HERRERA FERNÁNDEZ.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA