DOBLE TITULO PUBLICO: TITULO AD HOC

Como ya sabemos, nuestro ordenamiento jurídico busca la seguridad en el tráfico jurídico, de forma que las relaciones de este carácter que los sujetos desarrollan entre sí, no se vean afectadas por eventuales irregularidades legales. Es decir, supone una garantía de los derechos de los ciudadanos.

De esta forma, en el ámbito inmobiliario registral ocurre exactamente lo mismo: se busca siempre la seguridad jurídica.

Ésta sería entonces la razón de ser del Registro de la Propiedad (en adelante, RP), lo cual se lleva a cabo a través de la publicidad registral, que permite que la información depositada en dicha institución sea conocida por terceros interesados, repercutiendo de forma esencial en la eficacia de sus actos jurídicos.

En este sentido, para lograr dichos objetivos el sistema inmobiliario registral español se apoya en los denominados "principios hipotecarios", entre los cuales se encuentran el de legalidad, prioridad, fe pública registral (generalmente considerado el más importante), y tracto sucesivo, entre otros.

En esta entrada en el blog, vamos a centrarnos básicamente en el principio hipotecario de tracto sucesivo, fundamental en el desarrollo del procedimiento registral.

Se basa esencialmente en mostrar la historia registral de un bien inmueble, esto es, desde que tiene acceso al Registro. A este respecto, el art. 20 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH):

"Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgado los actos referidos".

A pesar de dicho precepto, es obvio que la primera entrada de una finca en el RP no se ve determinada por una inscripción o un titular registral previo, pues en el plano registral no había conocimiento de esa finca en absoluto. Es decir, esta operación (llamada inmatriculación, y que debe basarse en un título de dominio), constituye el inicio de la historia registral.

En consecuencia con ello destaca el art. 199 LH:

"La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio.

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican".

Nos centramos ahora en el apartado b) de este artículo, el cual a su vez está en íntima relación con el art. 205 LH, según el cual:

"Serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documenentos presentados".

Es decir, tenemos varias vías para poder inmatricular. Ahora, junto a este dato, está otro de naturaleza social, en el sentido de qué es lo que, de facto, suele ocurrir en la realidad: las personas que quieren convertirse en titulares registrales de un bien inmueble evitan acudir a un proceso judicial (expediente de dominio), o a un acta de notoriedad (esta segunda vía, aunque es un acto notarial al igual que el título público de adquisición, supone un gran coste económico).

Estos dos mecanismos o instrumentos suponen un gran costo para el particular, ya sea temporal, económico o burocrático.

Por tanto, lo ideal sería dar entrada de la finca al Registro, tal y como se menciona en el art. 199 b) LH (titulo público de adquisición), sin tener que llegar a utilizar la figura del acta de notoriedad, lo que ocurrirá, como se dice, cuando no haya duda acerca del título adquisitivo del transmitente.

Así las cosas, en la práctica se está haciendo habitual lo que se ha llamado "título ad hoc". Se trata de un artificio generador de una ficción.

Lo que ocurre es que ante situaciones en las que los propietarios de los bienes no pueden acreditar el título adquisitivo del transmitente, dan lugar a dos títulos públicos sucesivos que en realidad carecen de fundamento, pero que según la teoría normativa, les permitiría inmatricular.

A modo de ejemplo, y para verlo más claro, está el supuesto en el que un cónyuge por capitulaciones matrimoniales (primer título público), transfiere un bien inmueble desde su patrimonio privativo al ganancial. Inmediatamente después la sociedad de gananciales se disuelve y el bien revierte de nuevo a su antiguo titular (segundo título público).

De esta forma, en principio se permitiría la inmatriculación, pues en este caso el título adquisitivo del transmitente (la sociedad de gananciales en el ejemplo), queda acreditado que proviene del cónyuge que primeramente se lo transmitió a ella.

No obstante lo dicho, debemos incidir en que, tal y como se ha pronunciado la DGRN, así como registradores de la propiedad (desempeñando su función de calificación registral), las operaciones de este tipo suponen un fraude de ley, y por tanto, no son válidas.

El decir que estos mecanismos crean una ficción, o que carecen de fundamento, se justifica por el hecho de que realmente la finalidad del primer título público no era la de transmitir la propiedad, sino la de posibilitar una inmatriculación. O dicho de otra forma: el segundo título no sería necesario si el primero no se hubiese llevado a cabo.

Así, y a modo de conclusiones, hay que poner de manifiesto que la DGRN exige para poder inmatricular, que el título público de adquisición sea un documento que transmita la propiedad de forma real y efectiva (transmisión material), y no una simple transmisión formal de la propiedad.

Pero al mismo tiempo, tener en cuenta que, el hecho de que el titulo en cuestión (doble título) no sea adecuado para inmatricular, no significa que en sí mismo sea nulo.

Por tanto, el sujeto en cuestión podrá acudir a las otras dos vías para inmatricular (expediente de dominio o acta de notoriedad complementaria), aunque ello le suponga un mayor coste, y ello, si quiere verse protegido por la seguridad jurídica que confiere el RP.

INMACULADA AGUILAR CUENCA

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.