EL TERCERO HIPOTECARIO Y LAS TESIS MONISTA Y DUALISTA

Partiendo de la idea de que el que adquiere un derecho confiando en lo contenido en el Registro de la Propiedad, necesita que la Ley considere inatacable su adquisición, amparándose en la seguridad jurídica que aporta la información de los libros del Registro, abordaré en esta entrada y a grandes rasgos, la relación entre el tercero hipotecario y su doble interpretación por la doctrina, sentándose sobre el principio de fe pública registral, un principio fundamental en nuestro sistema cuando tratamos la problemática de la inexactitud registral y las adquisiciones a non domino.

La doble interpretación a la que aludo se encuentra en la redacción de los artículos 32 y 34 LH, en cuanto a la consideración de la figura del tercero hipotecario.

La tesis monista, en primer lugar, se basa en un tercero que al adquirir a título oneroso, de buena fe, de un titular inscrito, y que inscribe su título, goza de la protección de la fe pública registral (artículo 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”). De manera que al inscribir su derecho adquirido, se le da primacía frente a la pretensión de cualquier persona que ostente un título anterior de ejercitar su derecho de reivindicar la cosa, cuando en la cadena de tracto sucesivo hubiera defectos que no han dejado constancia en el Registro de la Propiedad, y además, se impone al derecho de otros titulares de derechos anteriores, adquiridos extrarregistralmente.

Del lado contrario, la base de la teoría dualista se asienta en el supuesto de que el tercero aludido en el artículo 32 LH (“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”), no tiene que cumplir los requisitos del 34 LH para encontrarse protegido ante una eventual inexactitud registral o vicios anteriores. Así, quien adquiere e inscribe está protegido frente a anteriores transmisiones o constituciones de derechos reales no inscritas y realizadas por su causahabiente. De modo que para ese tercero, juega el principio de inoponibilidad de lo no inscrito y puede ser un inmatriculante que no haya adquirido a título oneroso y no es necesario tampoco la buena fe. Para esta teoría, los supuestos de colisión de títulos y de protección frente a inexactitudes registrales juegan en ámbitos distintos. Desde sus orígenes se consideró que su razón de ser se encuentra por un lado en adoptar un valor autónomo a la primera inscripción y por otro, establecer una solución a la problemática de la doble venta de finca no inmatriculada, y aunque dentro de ella encontramos varias posturas, unas más radicales y otras más moderadas, el punto común es que el tercero protegido por el artículo 32 LH (supuestos de colisión de títulos) puede ser también un inmatriculante. En resumen, se dice que no habrá completa configuración del derecho de la propiedad en tanto no se inscriba (o inmatricule la finca) en el Registro de la Propiedad.

Para verlo mejor, pongamos un ejemplo práctico.

A vende a B una finca no inmatriculada en escritura pública transmitiéndole el dominio y no inscribe su adquisición. Posteriormente A vende a C en escritura pública e inscribe. Se produce de este modo una dualidad de transmisiones a diferentes adquirentes por una misma persona, debiendo dilucidar quien será protegido en su adquisición.

Para la tesis monista, C no cumple los requisitos del artículo 34 LH al no haber adquirido de titular registral, ya que el verdadero propietario (extrarregistralmente) es B, por lo que no ha consumado su adquisición y legitima a B para reaccionar frente a éste, y evitar así, que ante una eventual venta de C a D, pueda surgir un tercero hipotecario que queda protegido por la fe pública registral.

Por el contrario, si nos acogemos a la tesis dualista, C estaría protegido por el principio de inoponibilidad, siendo el que realmente ha adquirido el dominio. En este sentido, la venta realizada a C se hace por un non domino.

Por último, decir que la polémica existente entre ambas tesis y sabiendo que ante un mismo supuesto se puede recurrir a dos soluciones contingentes, supondrá, al fin y al cabo, un perjuicio para la propia eficacia de la inscripción.

ALMUDENA MOLINA PEREZ.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.