En primer lugar, para entender el concepto general de
usucapión conviene acudir a la regulación que realiza el Código Civil acerca de
la prescripción. En dicho texto se visualiza la
prescripción como un modo de adquirir “el dominio y los demás derechos sobre los bienes” (art. 609), y específicamente, el
art. 1930 que dispone que por la prescripción se adquiere “de la manera y
con las condiciones determinadas en la ley”, el dominio y demás derechos
reales. A la prescripción que sirve para adquirir el dominio y demás derechos
reales se la denomina prescripción adquisitiva o usucapión, y a la que provoca
extinción de derechos y acciones, prescripción extintiva.
La prescripción adquisitiva y la extintiva cuentan con
similitudes, como su fundamento, la exigencia del paso tiempo y la coincidencia en el plazo respecto de la
prescripción extraordinaria. No obstante, cabe señalar algunas diferencias como
que los efectos dados en cada una son contrarios.
Una vez elaborado una breve introducción, se va a centrar en
el asunto del que trata este trabajo, el cual es la usucapión en relación con
el Registro. Nuestra actual Ley Hipotecaria no recoge un concepto de usucapión
tabular, sino una prescripción a favor del Registro, también llamado usucapión
secundum tabulas. La jurisprudencia ha negado que por la simple
permanencia de la inscripción en los libros del Registro se opere la usucapión.
La doctrina jurisprudencial afirma que “en nuestro Derecho hipotecario no se
admite de forma pura la usucapión secundum tabulas, sino que se requiere
la posesión efectiva del derecho real que se trata de adquirir sin que sea
suficiente la presunción de la legitimación registral pues se trata de una
presunción iuris tantum susceptible de ser desvirtuada por prueba en
contrario” (Sentencias 28 de enero de 1978 y 08 de mayo de 1992).
El art. 35 LH a los efectos de la usucapión secundum
tabulas, establece que la inscripción sera justo título y presume iuris
tantum la buena fe y la posesión ad usucapionem., en función de
dueño, pública, pacífica e ininterrumpida. Ello se recoge en numerosa
jurisprudencia, como en las sentencias 08 de mayo de 1992, 28 de marzo de 1980,
etc. Asimismo en la sentencia del TS 25 de enero de 2007 desestima la
prescripción secundum tabulas del titular registral, durante más de 10 años
porque no tiene la posesión del inmueble.
Otra cuestión relevante en relación con el art. 35 LH es la
relativa a qué se entiende por justo título. La doctrina se encuentra dividida
entre la que considera que la inscripción equivale a título y la que estima que
la inscripción supone una presunción de justo título. La jurisprudencia del
Tribunal Supremo no se decanta por ninguna concepción en particular. Como
muestra de esta disparidad de criterios, se puede citar diversas sentencias
como las sentencias del Tribunal Supremo 18 de mayo de 1953 y 26 de noviembre
de 1970, que siguen el primer criterio, o las sentencias de este mismo tribunal
de 22 de junio de 1972 y 03 de octubre de 1974, que acogen el segundo criterio
mencionado.
En lo que respecta, la usucapión contra tabulas
permite que un poseedor pueda obtener la propiedad por usucapión frente a un
titular inscrito, es decir, en contra de lo que publica el Registro. Ello
conlleva la preferencia de la realidad extrarregistral frente a la que consta
en el Registro y quiebra el sistema de exactitud y el principio de seguridad
característico del mismo. En la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de
1944 que la usucapión contra tabulas es necesaria en todo caso ser aceptada con
grandes limitaciones, ya que lo contrario supondría el “mantenimiento de una
situación ficticia y de una completa discordancia entre el Registro y la verdad
extrarregistral”.
Los casos donde se plantean la usucapión contra tabulas son
la doble inmatriculación, la doble venta y la protección del tercero
hipotecario.
Durante el paso de los años se ha generado mucho debate
acerca del tema. Actualmente, la determinación del tercero ha quedado
esclarecida por la redacción del artículo 36 LH. Dicho precepto dispone que
cuándo prevalece y cuándo no la usucapión que se dé frente a titulares
inscritos que tengan la condición de tercero y por tanto que sean de buena fe.
La sentencia del Tribunal Supremo reitera a favor de la usucapión contra
tabulas recogida en el art. 36 LH, es solo la extraordinaria que transcurra
contra el titular inscrito que sea tercero y la ordinaria recae bajo el ámbito
del art. 1949 CC.
Cabe señalar, por último, que la adquisición por usucapión
tiene preferencia respecto al adquiriente de buena fe a título oneroso del art.
34 LH, el cual necesita algo más, reunir los requisitos dispuestos en el
mencionado art. 36 LH. Pues, cuando el adquiriente, el tercero hipotecario,
conoció o pudo conocer la posesión del usucapiente, o la toleró durante el
plazo de año, el art. 36 LH no lo protege, por lo que no es necesario acudir a
los arts. 1957 y 1959 CC.
En conclusión, consideramos que es de vital importancia la
consolidación doctrinal acerca de la aplicación de la usucapión secundum
tabulas, solucionado la inmensa confusión ocasionada acerca de la
interpretación de este precepto, como se ha podido comprobar en este escrito.
Por lo que respecta a la usucapión contra tabulas
mostramos una posición contraria, ya que su aceptación supondría como se ha
mencionado una inseguridad en el tráfico jurídico, por lo que es necesario una
correlación entre la realidad registral y la realidad extrarregistral.
Bibliografía:
-La Usucapión de Manuel Albaradejo
García, publicado por la Fundación Beneficentia et Peritia Iuris, edición del
año 2004.
-La usucapión inmobiliaria de Camino
Sanciñena Asurmendi colección monografías Aranzadi, publicado por Thomson
Reuters, edición del año 2009.
-Sistemas de Derecho Civil volumen III
de Luis Diez-Picazo y Antonio Gullón, publicado por Tecnos, edición del año
2013.
JESSICA C. PAYLOR
MANUEL PINAZO GUERRA
Alumnos de Derechp
Inmobiliario Registral. UMA.
