LA UNIFICACION DEL CATASTRO Y EL REGISTRO EN LA UNION EUROPEA: DIFERENCIAS Y ADAPTACION DE ESPAÑA A TRAVES DEL PROYECTO DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

A la luz del nuevo proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria española, se manifiesta en éste una corriente de unificación de las instituciones geográficas y catastrales y de integración de estas con el Registro de la Propiedad. Esta tendencia unificadora en una única institución es un proceso que se ha patentado en más del 50% de los países europeos y los restantes ya lo tienen establecido. Por lo que se puede afirmar que este cambio que España quiere llevar a cabo no es otra cosa que adaptarse a lo propiciado por la Unión Europea (Bodenkamp Johan, “Difución de la información territorial: Iniciativas de la UE” http://www.eurocadastre.org/pdf/bodenkamopesp.pdf)

Para que este nuevo proyecto de resultado, España debería conocer las instituciones de los países miembros para poder aplicar las experiencias de éxito y evitar las dificultades o problemas potenciales entre la relación existente actualmente entre el Catastro y el Registro de la Propiedad en España en comparación con la Unión Europea.

En esta entrada, primero analizaremos los modelos de relación Catastro-Registro que encontramos en Europa y posteriormente teniendo en cuenta que en España dicha relación no está unificada, se hablará brevemente por una parte del registro y por otra del Catastro y de como quiere el proyecto relacionar ambas.

Los países de la Unión Europea se dividen según la relación existente entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en: países cuyo Catastro y Registro es la misma institución, países cuyo Catastro y Registro son instituciones diferentes y países en los que no existe un Catastro como institución definida.

Son doce los países de la Unión Europea donde su Registro de la Propiedad y su Catastro son la misma institución pública, estos son Bélgica, Bulgaria, Chipre, Eslovaquia, Francia, Grecia, Hungría, Italia, Letonia, Lituania, Países Bajos, República Checa y Rumania. Utilizan un modelo donde el Catastro nace como una base gráfica del Registro de la Propiedad y así la estructura físicas de la finca se manifiestan en el Catastro y las alteraciones jurídicas en el Registro, ocasionando un paralelismo y coordinación plena de la información.

En cuanto a los países que mantienen el Catastro y el Registro como instituciones independientes, esta es sin duda una situación más compleja, y surge por un objetivo fiscal, es decir el nacimiento del Catastro no es otra que la imposición del impuesto territorial. Aquí el registro de los derechos no es obligatorio y no tiene por qué estar en una base cartográfica. Por ello no existe una coordinación entre Catastro y Registro. Estos países son, Austria, Alemania, Croacia, Eslovenia, Finlandia, Suecia, Estonia, Suiza, Dinamarca, Luxemburgo, Portugal, Polonia y España. El 1 de enero de 2014, todos esos países, (excepto Estonia, Suiza, Polonia y España) llevaron a cabo sus planes de fusión convirtiéndose así en países con Catastro y Registro unificados.

Por último encontramos a los países en los que no existe un Catastro propiamente definido, estos son Reino Unido, Irlanda y Malta, cuyo modelo anglosajón no dispone de un verdadero Catastro y su Registro se apoya en la cartografía de otro organismo definido por el Estado (Datos extraídos de www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones

Adentrándonos en España nos encontramos con un país en el cual el Catastro y el Registro son instituciones independientes, Por un lado, el Catastro en una institución al servicio de los principios de justica tributaria y asignación de los recursos públicos que se garantizan en el artículo 31 de la Constitución Española. Por otro lado, el Registro de la Propiedad español es una institución que tiene por objeto proporcionar el conocimiento por la comunidad de los títulos con trascendencia inmobiliaria. La información geográfica que aporta el Catastro es utilizada por el Registro de la Propiedad, pero el problema surge del hecho de que todas las fincas están incluidas en el Catastro pero no en el Registro de la propiedad, pues la inscripción es voluntaria. Esta inscripción en el Registro es meramente declarativa y su función no es otra que la protección de los derechos inscritos frente a terceros. Por el contrario en países miembros de la Unión Europea como son Alemania, Holanda, Austria, Suecia, Reino Unido, Irlanda, Grecia, Chipre, Eslovaquia, Eslovenia, Estonia, Hungría, Polinia y Rumania, el Registro tiene una función constitutiva, la inscripción en el Registro de la Propiedad otorga el derecho legal de la propiedad, es decir no hay derecho sobre el inmueble si no está inmatriculado en el Registro de la Propiedad (Diferencias que se recogen en Working Party on Land Administration http://www.unece.org/housing- and-land-management/about-us/working-party-on-land-administration.html)

Actualmente, España mantiene sus instituciones de Catastro y Registro independientes pero relacionados entre sí, lo que conlleva numerosos problemas de coordinación. Por otra parte, también es destacable que España es el único país de la Unión Europea que duplica la información ya existente en el Catastro a través de una base gráfica creada por los Registradores de la Propiedad, así Catastro y Registro no actúan con la misma base grafica e identificación alfanumérica de finca o parcela, los registradores pueden utilizar una base grafica privada al margen de la fe física de la descripción e identificación de las fincas en el Catastro. Esta base grafica carece de efecto jurídico.

El Anteproyecto quiere terminar con esta forma de actuación, haciendo coincidir la información del Registro de la Propiedad con el Catastro, así los notarios y registradores de la Propiedad serán los responsables de los expedientes de inmatricualción de fincas. Con el fin de agilizar y buscar una mayor eficiencia, también se unifican los trámites y armonizan las soluciones para los expedientes que tienen una misma finalidad.

La nueva reforma se justifica en la mejora del funcionamiento conjunto de las dos instituciones. El Proyecto modifica la normativa actual para coordinar los datos entre las dos instituciones, permitiendo que el Registro tenga acceso a la cartografía catastral y viceversa. Este procedimiento de intercambio de información se supone que es en beneficio de las administraciones y de los ciudadanos. También incorpora un procedimiento de afiliación grafica de las fincas al Registro de la Propiedad y sus efectos jurídicos.

CONCLUSIONES:

Para finalizar se puede concluir que con todo lo expuesto se quiere llegar a que, aun existiendo varios modelos de relación entre Registro de la Propiedad y Catastro entre los estados miembros de la Unión Europea, la idea de éstos es la unificación en una única institución del Catastro y el registro.

En España, el Proyecto de la Ley Hipotecaria y de Catastro que quiere conseguir este sistema, llega tardío respecto al resto de Europa, pues todos los países que diferenciaban ambas instituciones han conseguido reunificarla a la entrada el 1 de enero de 2014. Es evidente que este nuevo proyecto quiere adaptarse a la corriente seguida en la Unión Europea, el problema principal es que esta tendencia debe ser propiciada por el desarrollo de las tecnologías, y a la reducción de costes a lo cual no sabemos aún si España está adaptada para dicho cambio, y quiere conseguir todo esto con una normativa algo indeterminada y no concluyente, y para la cual es necesaria ciertos recursos que España tendrá que hacer frente.

Si bien es cierto que, como hemos explicado anteriormente, lo que si debe desaparecer de España es la base gráfica privada de los Registradores pues esto trae consigo que se tripliquen los costes; pues para determinar una finca, su delimitación grafica dentro del territorio consta de una base catastral, una base gráfica registral privada y el coste de la coordinación de ambos.

Por último decir que como esencia se sustrae que la coordinación entre el Catastro y el Registro es necesaria a nivel europeo y que cada estado miembro adapte sus circunstancias a un único modelo occidental. Todo son indicios para que se cumpla efectivamente esta unificación normativa europea en cuanto al catastro y al Registro, ello se puede dilucidar por ejemplo de la creación del Comité Permanente sobre el Catastro de la Unión Europea PPC cuya misión es “Crear el espacio adecuado dentro del cual se propicie el mayor conocimiento de las actividades desarrolladas por la Unión Europea y los Estados miembros en relación con el Catastro para, a través de dicha información, desarrollar estrategias y proponer iniciativas comunes encaminadas a conseguir una mayor coordinación entre los distintos sistemas catastrales europeos y sus usuarios” (Página Web del Comité permanente sobre el Catastro de la Unión Europea. http://www.eurocadastre.org/esp/somos2.html).

MARIA DEL CARMEN LOPEZ DURAN.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.

EL PROCEDIMIENTO DE EXPEDIENTE DE DOMINIO

El principal objetivo del Proyecto de ley de reforma hipotecaria es lograr la coordinación entre el Registro de la propiedad y el Catastro, que hasta el día de hoy no existe.

Pues bien, para lograr dicha coordinación, con el Proyecto se produce una amplia modificación del contenido del título VI de la Ley hipotecaria denominado “de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”. De esta forma quedan afectados en la modificación de su contenido los artículos 198 a 210 del mismo.

Como bien se expresa en la Exposición de Motivos, la modificación del articulado mencionado supone entre otros efectos, la desjudicialización de los mismos eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna a los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y es este el tema de estudio en el que he centrado mi entrada en el blog.

Pues bien, antes de profundizar en el estudio del tema, considero preciso mencionar algunos conceptos básicos, como es el de Registro de la Propiedad y el de la inmatriculación. En el artículo 1 de la Ley Hipotecaria se define el contenido del Registro, así “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, dicho objeto se completa con la finalidad del mismo, que es la de dar publicidad a las inscripciones o anotaciones realizadas. Sabido esto, la inmatriculación es el acceso o ingreso de una finca al Registro de la Propiedad.

El artículo 199 de la actual Ley Hipotecaria expone los procedimientos por los que podrá llevarse a cabo la inmatriculación:

1       - Mediante expediente de dominio

2      - Mediante el titulo público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el titulo adquisitivo del transmitente o enajenante.

3     - Mediante el certificado al que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

En lo referente al expediente de dominio, como bien lo define Roca Sastre, “Es un procedimiento judicial, asimilable a los actos de jurisdicción voluntaria, que tiene por objeto acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador, pudiendo también servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, así como para registrar los excesos de cabida”. Su finalidad es justificar la adquisición previa del dominio de una finca. Dicho expediente de dominio será tramitado por vía judicial, es decir, será competente de la tramitación del expediente de dominio el juez de primera instancia del partido donde radiquen o en que estuviere situada su parte principal (art. 201.1 actual LH y 273 del Reglamento), y por su parte, estará legitimado para iniciar dicho trámite el propietario de la finca (Art. 272 RH). Dicho procedimiento finalizara con la resolución del juez mediante auto que estimará o no el expediente en base a las pruebas y hechos alegados. De esta forma, si estima el expediente, éste será título suficiente para proceder a su inmatriculación (art. 201, 5º y 6º actual LH).

En segundo lugar, a través del título público adquisitivo se permite la inmatriculación de la finca a nombre de quien acredite de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos título, que habrá de ser aportado también al Registro. Si este último documento no fuera fehaciente, deberá ser completado con un acta de notoriedad tramitado ante el Notario y dirigida a constatar que el transmitente o causante era tenido como dueño (art. 205 actual LH).

Por último, el tercer tipo de procedimiento sólo afecta a las Administraciones Públicas y a la Iglesia Católica. Éstas, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos (Art. 206 actual LH).

Llegados a este punto, cabe ya hacer mención al cambio que se pretende realizar con el proyecto de ley hipotecaria objeto de estudio y que por su relevancia, considero que se trata de uno de los cambios más importantes que se producirían con el proyecto. Con el mismo, se eliminan los tres procedimientos de inmatriculación mencionados con anterioridad y pasa a ser un procedimiento único, el de expediente de dominio.

A través del artículo 202 del Proyecto se determinan las reglas del procedimiento de inmatriculación a través del expediente de dominio. Atendiendo a las mismas, el expediente deberá tramitarse, mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, ante Notario hábil para actuar en cualquiera de las poblaciones integrantes del distrito hipotecario en que radiquen las fincas, los colindantes o la capital de provincia”. Es aquí donde se plasma la desjudicialización a la que se hace referencia en la exposición de motivos.

En cuanto a los documentos que acompaña la solicitud, se encuentra el título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales. De esta forma, puede parecer que no hay diferencias con el procedimiento de expediente de dominio vigente actualmente, pero sin embargo si las hay, ya que actualmente, al encontrarse sometido la estimación o desestimación de los expedientes a la valoración del juez competente, el solicitante se valdrá de todos los medios de prueba que estén a su alcance para demostrar la titularidad dominical de la finca realizada por cualquier vía admitida en derecho. Pero en este nuevo procedimiento, el legislador parte de la base que la transmisión de la propiedad se realiza únicamente mediante documento, por lo que quedaría descartado de este modo las transmisiones mediante compraventa verbal u otros tipos de transmisiones no documentadas admitidas en nuestro ordenamiento, por lo que, de esta forma, podemos observar una limitación a este nuevo procedimiento. Además del documento mencionado, el solicitante deberá aportar la relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes; y en tercer lugar, deberá aportar la identificación, en la forma que se determine reglamentariamente, de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma.

Por otro lado, otra de las diferencias con el supuesto actual será la de la publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado con posterioridad a la inmatriculación, y no antes. Por lo que, de esta forma, se produce una cierta indefensión o desigualdad de armas, ya que aquel que no haya sido requerido nominalmente en la fase de alegaciones antes de su inscripción, habrá perdido su derecho de oponerse a la inscripción de la misma por poseer un derecho que la hiciera imposible y, por lo tanto, tendrá que valerse de otras formas de impugnación de la inscripción realizada, que seguro serán más elaboradas y costosas.

En el primer inciso del articulo 202 del Proyecto se contiene que “Las adquisiciones realizadas por tercero, derivadas de inscripciones de derechos resultantes del expediente, no podrán quedar amparadas por la fe pública registral hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación”. Y esto me hace pensar, que quizás el legislador no confíe demasiado que los notarios y registradores ejerzan correctamente su función de estimación o desestimación del expediente, que actualmente ejercen los jueces y se les da validez inmediata. Este efecto igualmente sucede con los dos procedimientos mencionados al comienzo (de título público y el del art. 206 de la actual LH) cuyos efectos de la fe pública registral quedan suspendidos por un período de dos años, por ser considerados en la práctica actual, como dos procedimientos con demasiadas facilidades de inscripción que pueden originar numerosas incorrecciones registrales.

Por último, pienso que la iniciativa de desjudicializacion puede llegar a ser un cambio con bastante acierto, ya que con ello el notariado puede aportar una mayor agilización al procedimiento, incluso un servicio más económico que el actual. Pero a todo ello encuentro un inconveniente, y es que lo dicho sería posible siempre y cuando se mejore, o en su caso, se modernice, la comunicación entre notarios y registradores, ya que actualmente en numerosas ocasiones nos encontramos en situaciones embarazosas por las discrepancias surgidas entre ambos cargos. En definitiva, creo que es un cambio que aún necesita de algunos retoques para que resulte positivo.

ROCIO ROQUE GUEVARA.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.

LOS REQUISITOS QUE SON NECESARIOS PARA INSCRIBIR UNA FINCA FUNCIONAL (UNIDAD ORGANICA DE EXPLOTACION).

         HECHOS: Se formaliza escritura de segregación por la que de un caserío vizcaíno, formado por varias fincas discontinuas, se segregan dos montes discontinuos, como una sola finca o unidad.

     El Registrador rechaza la inscripción por estimar que lo correcto es formar dos fincas independientes, practicándose dos segregaciones distintas.

           Recordamos que los dos requisitos para constituir una finca funcional son: el deseo expreso del interesado en formar una sola finca y el establecimiento de una relación de dependencia de las fincas a unificar.

DIRECCION GENERAL DE REGISTROS Y NOTARIADO (RDGRN 23 abril 2005): La DG avala los argumentos del Registrador, estimando que la legislación hipotecaria parte de una identificación entre el concepto físico y tabular de finca, entendiendo por tal una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada; además es lo procedente en base a la pretendida concordancia entre Registro y Catastro. Por tanto lo normal es que cada porción de terreno que se separe de una finca matriz deba constituir una finca registral nueva.

        Por otra parte no se justifica en la escritura de segregación la relación de dependencia entre las dos parcelas

         Pero luego reconoce la existencia de “fincas funcionales”, que se inscriben como una sola finca a pesar de ser físicamente independientes, y para ello se exige: - la declaración de voluntad del interesado – y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia de trato unitario, no siendo bastante la mera decisión del propietario.

         Finalmente la Dirección General de los  Registros y del  Notariado  le da la razón al recurrente y permite la inscripción de la pretendida finca funcional segregada, en base al art 18 de la LH, ya que el Registrador debe calificar en base a los documentos presentados y a los asientos del Registro, y si los dos montes ya figuraban en el Registro inscritos como parte de una finca funcional, no se puede ahora denegar la inscripción, cuando la relación de vinculación o dependencia resulta del propio Registro.

      He podido darme cuenta, buscando sentencias, que este tipo de actos suele crear bastantes  discrepancias entre el notariado y los registradores. En el caso presente, el notario no había recogido la justificación de los interesados para que formaran una unidad orgánica de explotación, siendo este uno de los requisitos para su constitución. Sin embargo, las dos fincas cuya segregación como finca única se pretende, con anterioridad y según el examen histórico registral, ya constituyeron una única finca registral, y antes de su agregación al caserío del que ahora se segregan, motivo que da lugar a que la resolución de la DGRN permite que como tal finca funcional pueda inscribirse. 

      

GUILLERMO DOMINGUEZ BAQUERO.

Alumno de Derecho Registral Inmobiliario. UMA.