Mediante la
presente, intento trasladaros un análisis, a groso modo y de manera sucinta,
del trabajo realizado por la profesora Rosario Valpuesta Fernández: “Publicidad registral, seguridad del mercado
y estado social” que podréis encontrar en el Anuario de Derecho Civil 2005,
núm. 4, pág.1509-1574. No obstante, sirviéndolo a su lectura, os dejo constar
uno de los hipervínculos, para que accedáis de manera directa, sin complicación
alguna:
El estudio que
realiza la Catedrática de Derecho Civil de la Universidad Pablo de Olavide,
pretende abordar los efectos de la publicidad registral en el ámbito de la relación
entre el mercado y el Derecho, apuntando a que la seguridad del mercado se
erige como fundamento del sistema de publicidad, en conjunción con la
Constitución, política social y economía, expresados a través de los derechos
sociales.
Tratándose
como hilo conductor los efectos del registro en torno a la figura del tercero
hipotecario, reflexionando sobre ello y dándonos a conocer las posibles
interpretaciones de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, pues debe
saberse que no se trata de una cuestión baladí, ya que según la interpretación
que consideremos oportuna la solución irá hacía un camino u otro; sumo si
atendemos a que ambas posiciones conllevan posturas dispares y, a priori, al no
haberse resuelto aún el dilema, causa una notable ambigüedad.
La autora hace
frente a diferenciar las dos posiciones doctrinales enfrentadas, no solo desde
el acopio interpretativo de las mismas, sino de la perspectiva evolución
histórica en la conformación de los sistemas de publicidad inmobiliaria, la de
la inoponibilidad, que se ha denominado francesa, y la de la fe pública
registral, que se identifica con el modelo alemán. Las posturas susceptibles de
pormenorizado análisis son: la que defiende la existencia de un solo tercero
hipotecario, tesis monista, y los que por el contrario, entienden que hay dos
diferentes terceros, tesis dualista.
Con estas dos
denominaciones, se conocen pues dos líneas interpretativas de los artículos 32
y 34 LH.
La primera
corriente (monista), ve un solo tercero hipotecario en ambos artículos
anteriormente citados.
El artículo 32
dice lo siguiente «Los títulos de dominio
o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente
inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudican a tercero»,
pues bien, este tercero es el mismo que el que se presenta en el artículo 34 LH
que dice así: «El tercero que de buena fe
adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro»; por lo
que debemos entender que el artículo 32 debe reunir estos últimos requisitos
para poder oponer su título con preferencia al que no ha inscrito su derecho.
Esta
asimilación de ambos terceros lleva igualmente a aplicarle al primero de ellos
la suspensión de la protección que prevé el artículo 207 LH durante el plazo de
dos años desde la inmatriculación del derecho mediante título público de
adquisición (art. 205 LH), o certificado al que se refiere el artículo 206; o
la consecuencia propia del artículo 28 de la Ley hipotecaria. Esto conlleva a
afirmar que el Registro de la Propiedad español se concreta en lo que se ha
denominado fe pública registral (sistema germánico).
La segunda
corriente doctrinal (dualista), parte de la base de que no existe un mismo
tercero en la aplicación de los preceptos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, sino
que se da la conformación de terceros diferentes: el del artículo 34, al que le
son de aplicación las exigencias contenidas en dicha norma, y el del 32, que en
principio no debe reunir dichos requisitos, a pesar de que ello conlleve un
denso y complejo debate doctrinal del que después me pronunciaré; por lo pronto
parece consensuada que no es necesaria la previa inscripción del derecho del
transmitente; siendo así la principal diferencia entre uno y otro tercero. Ello
se deduce en palabras de la autora a que “el
artículo 32 con sólo inscribir su derecho, queda protegido por el Registro de
la reclamación de un titular que no ha accedido al mismo, y que trae causa del
mismo disponente, no aplicándosele, en consecuencia, la suspensión de los
efectos dispuesta por el artículo 207 Ley Hipotecaria, anteriormente aludido,
ni la del artículo 28 Ley Hipotecaria, aunque en ello no hay unanimidad de la
doctrina.” Dicho efecto es explicado desde la perspectiva del principio de
inoponibilidad del derecho francés.
Si debo
posicionarme al respecto, como así lo creo, lo haré a favor de la tesis
monista, al estimar que el artículo 32 LH ha sido superado históricamente por
la deriva de nuestro modelo, llegando inclusive a absorberlo.
Cuando nos
ponemos en la visualización óptica que tienen los dualistas al respecto, es
menester considerar que el mismo artículo anteriormente citado, constituye una
versión del artículo 1473 CC sobre la doble venta de bienes inmuebles, no
presentando a priori inconveniente alguno, más allá de que sería inútil uno de
los dos preceptos, pues vendrían a significar lo mismo y, a paliar el mismo
problema.
Lo que desde
luego parece fuera de toda lógica es pretender que se conciba el artículo 32 LH
para el adquirente a título gratuito e, incluso, de mala fe, contraviniendo en
exceso uno de nuestros principios por excelencia del título preliminar del
Código Civil, que constituye un fundamento básico en nuestro Ordenamiento
jurídico: la buena fe.
Establecida la
diferenciación de ambas tesis y habiendo posicionado al respecto, traigo a
colación, lo que poderosamente me ha llamado la atención de este artículo y,
no es más, que la contraposición existente en que un adquirente pueda ser
desposeído en su derecho en virtud de los principios registrales a contar con
una vivienda, considerándose preferentemente la posición jurídica del
inscriptor, sin ceder a unos requerimientos coherentes acorde con nuestra
constitución y concretamente, con los valores socio económicos y políticos,
presentes en el texto constitucional.
La profesora
Rosario Valpuesta, nos sumerge en un planteamiento bastante acorde con la
realidad del momento, haciéndonos ver que, la sujeción a las normas
constitucionales que contienen los derechos no se pueden reducir exclusivamente
a su dimensión legal, pues en su opinión es imprescindible destacar el artículo
53.3 de la Constitución española que dice así: «El reconocimiento, el respeto y la protección de los principios
reconocidos en el Capítulo III informarán la legislación positiva, la práctica
judicial y la actuación de los poderes públicos».
Nuestra autora
entiende que esa vinculación constitucional se puede hacer a través tanto de la
actividad normativa, como mediante la práctica judicial, interpretando el
Ordenamiento conforme a los preceptos constitucionales.
“A los Tribunales de justicia cuando se enfrenten a conflictos en los
que están involucrados derechos sociales reconocidos en la Constitución, les
corresponde resolverlos de acuerdo con el Ordenamiento, es decir, con lo que
disponga la norma aplicable, pero interpretada conforme a los principios
constitucionales, señaladamente, por lo que aquí interesa, el que recoge el
mencionado artículo 47 CE.”
Pues bien,
aunque entiendo la preocupación y la debilidad por los derechos sociales de
cualquier persona que se preste, no estaré de acuerdo con la totalidad de las
afirmaciones que en el trabajo se vierten.
Al igual que
los derechos reconocidos en el Capítulo III del Título I de la Constitución,
bajo la rúbrica “De los principios
rectores de la política social y económica”, el artículo 47 actúa como un
mandato a los poderes públicos en cuanto éstos están obligados a definir y a
ejecutar las políticas necesarias para hacer efectivo aquel derecho, configurado
como un principio rector o directriz constitucional que tiene que informar la
actuación de aquellos poderes, en palabras del propio Tribunal Constitucional (STC
152/ 1988, de 20 de julio, FJ
2).
Por lo que respecta a lo dicho, entiendo que ya no serían los
tribunales los que debieren interpretar dicho precepto, a pesar de lo dispuesto
por la profesora, pues este no va dirigido a ellos; compartiendo en cambio, que
sí se pueda realizar a través de la actividad normativa la incorporación de tal
artículo y, por ende, la depuración de nuestro ordenamiento encaminada a una
mayor realidad social.
No obstante, el fenómeno de la vivienda no debe nunca interpretarse
como objeto directo de interés constitucional, más allá de la consideración que
en la propia jurisprudencia constitucional se hace al respecto, vinculando la
vivienda a su condición de objeto del derecho a la propiedad privada.
Si comparto ciertamente lo que nos comenta en un momento dado Rosario
Valpuesta, de que cada tercero se
identifica con unos requisitos generales, un tercero que representa a un sujeto
abstracto, no para diluirlo en una diversidad de realidades contingentes,
marcadas por circunstancias concretas en las que se puedan encontrar las
personas, y proceder a partir de ahí a una ponderación ad hoc de los intereses
en juego, sino de admitir que las propuestas generales pueden y deben ceder
ante unas concretas necesidades cuya satisfacción ha sido asumida en el plano
constitucional en forma de compromiso por los poderes públicos.
Sin embargo, no debemos olvidar un principio constitucional que
subyace de todo ello, el artículo 14 de la CE “la igualdad”, siendo esta eternamente singular, por ello no puede
nunca predicarse la misma en abstracto, sino únicamente respecto de relaciones
jurídicas concretas.
Pues bien, con ello quiero decir, que independientemente de que en
cada caso se pueda buscar una mayor aproximación a la realidad social, no
debemos olvidar que no es posible dilucidar soluciones diferentes a sujetos que
se fundamentan en la aplicación de una misma norma, pues probablemente, en tal
caso, deba hacerse siempre un pormenorizado estudio de la persona que tendería
a diferenciarla de otra y, en consecuencia, a no ser subsumible una con
respecto a aquella en el mismo articulado.
Desde mi punto de vista si cogemos dicha interpretación tan extensiva,
intentando acomodar la norma a las circunstancias del sujeto, haciendo valer
los principios rectores de la política social y económica, no solo estaremos
quebrando el artículo 14 de la CE, sino que nos estaremos alejando claramente
del principio de legalidad.
Vayámonos claramente al quid de la cuestión, imaginemos el siguiente
supuesto:
Un sujeto A vende una vivienda a B, quien no inscribe. Con el paso del
tiempo A vende de nuevo el inmueble a C, quien sí inscribe. La única
diferenciación entre C y B, es que C, dedica el inmueble a segunda vivienda,
mientras B reside en ella como vivienda habitual, de hecho, constituye hoy por
hoy, su única residencia o morada.
Contemplemos la posibilidad de que
deban aplicarse los principios registrales y, por lo tanto, ser protegido en su
adquisición el que haya inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad antes,
(prior tempore potior iure). Artículo 17 LH.
¿Consideraríamos
oportuno la no aplicación de este, en virtud de las circunstancias personales
de sujeto B?
Por lo que a mí respecta, no.
La interpretación hacia una realidad social contextualizada en la
rúbrica del Capítulo III del título I de la CE, no es concebible si para ello
debo dilucidar que una persona es subsumible en un precepto, mientras otras no,
pues le atañen otras coyunturas.
Además, que lógica tendría la inscripción o el incentivo que
se pretende a la misma, mediante la protección de quien inscribe, si después
debe estarse a las circunstancias del caso, por ejemplo. ¿Traería ello consigo inseguridad jurídica?
¿Acabaríamos por no inscribir si esto nos supone un mayor coste en la adquisición?
Por último,
solo me cabe invitar a la reflexión haciendo apego de unas palabras de
García-Pelayo, que en el trascurrir de la lectura de la monografía de la
Catedrática he podido leer:
«El estado
social parte de la experiencia de que la sociedad dejada total o parcialmente a
sus mecanismos autorreguladores conduce a la pura irracionalidad y que solo la
acción del Estado hecha posible por el desarrollo de las técnicas
administrativas, económicas de programación de decisiones, etc., puede neutralizar
los efectos disfuncionales de un desarrollo económico y social no controlado»
MIGUEL ANGEL TORRE ESCALANTE.
Alumno de Derecho Inmobiliario Registral (2016/2017) de la UMA.
