ALTERACION DE FINCA REGISTRAL: LA OBRA NUEVA

El actual artículo 208 de la Ley Hipotecaria regula la obra nueva. Esta modificación supone inscribir en el Registro aquella transformación producida en torno a las características físicas de una finca previamente inscrita. Este artículo presenta una redacción sencilla que con el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria se amplía y pasaría a ser el artículo 210.

Entre las novedades introducidas debemos mencionar:

-       La alusión explícita a cambios de cualquier tipo, ya se traten de infraestructuras fijas o no. Ello ya se entendía comprendido en la actual regulación pero el legislador ha querido no dejar duda alguna al respecto y otorgar una mayor protección.

-       La eliminación de toda referencia a la escritura pública como forma de declaración de obra nueva. Si anteriormente se mencionaban como medios de proceder la “descripción en los títulos referentes al inmueble (…) escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal”, el Proyecto sólo alude a la “descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación”, por lo que el cambio es patente no sólo en la redacción sino también en las consecuencias jurídicas ya que se limitan las posibilidades.

-       La inclusión de la exigencia de identificar el terreno ocupado por la obra nueva a través de las coordenadas geográficas. Ello supone una mayor coordinación Registro- Catastro, puesto que tales datos se reflejan en este último. Podemos observar aquí, una manifestación del espíritu de la propia reforma, pues como refleja el párrafo tercero de la Exposición de Motivos, la coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones. Con ello, se busca evitar inscripciones erróneas.

-       Por último, destacar que será necesario aportar el libro del edificio, y éste deberá ser registrado en su totalidad, anotándolo en el folio de la finca, exceptuando los edificios muy antiguos exentos de tal contribución.

Comparación de los citados artículos.

Actual artículo 208 LH

Redactado según el Proyecto, art. 210

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

ALICIA ELENA GARCÍA

IRENE GONZÁLEZ VÁZQUEZ

Alumnas de derecho Registral Inmobiliario. UMA.