EL TERCERO HIPOTECARIO Y LAS TESIS MONISTA Y DUALISTA

Partiendo de la idea de que el que adquiere un derecho confiando en lo contenido en el Registro de la Propiedad, necesita que la Ley considere inatacable su adquisición, amparándose en la seguridad jurídica que aporta la información de los libros del Registro, abordaré en esta entrada y a grandes rasgos, la relación entre el tercero hipotecario y su doble interpretación por la doctrina, sentándose sobre el principio de fe pública registral, un principio fundamental en nuestro sistema cuando tratamos la problemática de la inexactitud registral y las adquisiciones a non domino.

La doble interpretación a la que aludo se encuentra en la redacción de los artículos 32 y 34 LH, en cuanto a la consideración de la figura del tercero hipotecario.

La tesis monista, en primer lugar, se basa en un tercero que al adquirir a título oneroso, de buena fe, de un titular inscrito, y que inscribe su título, goza de la protección de la fe pública registral (artículo 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”). De manera que al inscribir su derecho adquirido, se le da primacía frente a la pretensión de cualquier persona que ostente un título anterior de ejercitar su derecho de reivindicar la cosa, cuando en la cadena de tracto sucesivo hubiera defectos que no han dejado constancia en el Registro de la Propiedad, y además, se impone al derecho de otros titulares de derechos anteriores, adquiridos extrarregistralmente.

Del lado contrario, la base de la teoría dualista se asienta en el supuesto de que el tercero aludido en el artículo 32 LH (“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”), no tiene que cumplir los requisitos del 34 LH para encontrarse protegido ante una eventual inexactitud registral o vicios anteriores. Así, quien adquiere e inscribe está protegido frente a anteriores transmisiones o constituciones de derechos reales no inscritas y realizadas por su causahabiente. De modo que para ese tercero, juega el principio de inoponibilidad de lo no inscrito y puede ser un inmatriculante que no haya adquirido a título oneroso y no es necesario tampoco la buena fe. Para esta teoría, los supuestos de colisión de títulos y de protección frente a inexactitudes registrales juegan en ámbitos distintos. Desde sus orígenes se consideró que su razón de ser se encuentra por un lado en adoptar un valor autónomo a la primera inscripción y por otro, establecer una solución a la problemática de la doble venta de finca no inmatriculada, y aunque dentro de ella encontramos varias posturas, unas más radicales y otras más moderadas, el punto común es que el tercero protegido por el artículo 32 LH (supuestos de colisión de títulos) puede ser también un inmatriculante. En resumen, se dice que no habrá completa configuración del derecho de la propiedad en tanto no se inscriba (o inmatricule la finca) en el Registro de la Propiedad.

Para verlo mejor, pongamos un ejemplo práctico.

A vende a B una finca no inmatriculada en escritura pública transmitiéndole el dominio y no inscribe su adquisición. Posteriormente A vende a C en escritura pública e inscribe. Se produce de este modo una dualidad de transmisiones a diferentes adquirentes por una misma persona, debiendo dilucidar quien será protegido en su adquisición.

Para la tesis monista, C no cumple los requisitos del artículo 34 LH al no haber adquirido de titular registral, ya que el verdadero propietario (extrarregistralmente) es B, por lo que no ha consumado su adquisición y legitima a B para reaccionar frente a éste, y evitar así, que ante una eventual venta de C a D, pueda surgir un tercero hipotecario que queda protegido por la fe pública registral.

Por el contrario, si nos acogemos a la tesis dualista, C estaría protegido por el principio de inoponibilidad, siendo el que realmente ha adquirido el dominio. En este sentido, la venta realizada a C se hace por un non domino.

Por último, decir que la polémica existente entre ambas tesis y sabiendo que ante un mismo supuesto se puede recurrir a dos soluciones contingentes, supondrá, al fin y al cabo, un perjuicio para la propia eficacia de la inscripción.

ALMUDENA MOLINA PEREZ.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.

DOBLE TITULO PUBLICO: TITULO AD HOC

Como ya sabemos, nuestro ordenamiento jurídico busca la seguridad en el tráfico jurídico, de forma que las relaciones de este carácter que los sujetos desarrollan entre sí, no se vean afectadas por eventuales irregularidades legales. Es decir, supone una garantía de los derechos de los ciudadanos.

De esta forma, en el ámbito inmobiliario registral ocurre exactamente lo mismo: se busca siempre la seguridad jurídica.

Ésta sería entonces la razón de ser del Registro de la Propiedad (en adelante, RP), lo cual se lleva a cabo a través de la publicidad registral, que permite que la información depositada en dicha institución sea conocida por terceros interesados, repercutiendo de forma esencial en la eficacia de sus actos jurídicos.

En este sentido, para lograr dichos objetivos el sistema inmobiliario registral español se apoya en los denominados "principios hipotecarios", entre los cuales se encuentran el de legalidad, prioridad, fe pública registral (generalmente considerado el más importante), y tracto sucesivo, entre otros.

En esta entrada en el blog, vamos a centrarnos básicamente en el principio hipotecario de tracto sucesivo, fundamental en el desarrollo del procedimiento registral.

Se basa esencialmente en mostrar la historia registral de un bien inmueble, esto es, desde que tiene acceso al Registro. A este respecto, el art. 20 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH):

"Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgado los actos referidos".

A pesar de dicho precepto, es obvio que la primera entrada de una finca en el RP no se ve determinada por una inscripción o un titular registral previo, pues en el plano registral no había conocimiento de esa finca en absoluto. Es decir, esta operación (llamada inmatriculación, y que debe basarse en un título de dominio), constituye el inicio de la historia registral.

En consecuencia con ello destaca el art. 199 LH:

"La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio.

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican".

Nos centramos ahora en el apartado b) de este artículo, el cual a su vez está en íntima relación con el art. 205 LH, según el cual:

"Serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documenentos presentados".

Es decir, tenemos varias vías para poder inmatricular. Ahora, junto a este dato, está otro de naturaleza social, en el sentido de qué es lo que, de facto, suele ocurrir en la realidad: las personas que quieren convertirse en titulares registrales de un bien inmueble evitan acudir a un proceso judicial (expediente de dominio), o a un acta de notoriedad (esta segunda vía, aunque es un acto notarial al igual que el título público de adquisición, supone un gran coste económico).

Estos dos mecanismos o instrumentos suponen un gran costo para el particular, ya sea temporal, económico o burocrático.

Por tanto, lo ideal sería dar entrada de la finca al Registro, tal y como se menciona en el art. 199 b) LH (titulo público de adquisición), sin tener que llegar a utilizar la figura del acta de notoriedad, lo que ocurrirá, como se dice, cuando no haya duda acerca del título adquisitivo del transmitente.

Así las cosas, en la práctica se está haciendo habitual lo que se ha llamado "título ad hoc". Se trata de un artificio generador de una ficción.

Lo que ocurre es que ante situaciones en las que los propietarios de los bienes no pueden acreditar el título adquisitivo del transmitente, dan lugar a dos títulos públicos sucesivos que en realidad carecen de fundamento, pero que según la teoría normativa, les permitiría inmatricular.

A modo de ejemplo, y para verlo más claro, está el supuesto en el que un cónyuge por capitulaciones matrimoniales (primer título público), transfiere un bien inmueble desde su patrimonio privativo al ganancial. Inmediatamente después la sociedad de gananciales se disuelve y el bien revierte de nuevo a su antiguo titular (segundo título público).

De esta forma, en principio se permitiría la inmatriculación, pues en este caso el título adquisitivo del transmitente (la sociedad de gananciales en el ejemplo), queda acreditado que proviene del cónyuge que primeramente se lo transmitió a ella.

No obstante lo dicho, debemos incidir en que, tal y como se ha pronunciado la DGRN, así como registradores de la propiedad (desempeñando su función de calificación registral), las operaciones de este tipo suponen un fraude de ley, y por tanto, no son válidas.

El decir que estos mecanismos crean una ficción, o que carecen de fundamento, se justifica por el hecho de que realmente la finalidad del primer título público no era la de transmitir la propiedad, sino la de posibilitar una inmatriculación. O dicho de otra forma: el segundo título no sería necesario si el primero no se hubiese llevado a cabo.

Así, y a modo de conclusiones, hay que poner de manifiesto que la DGRN exige para poder inmatricular, que el título público de adquisición sea un documento que transmita la propiedad de forma real y efectiva (transmisión material), y no una simple transmisión formal de la propiedad.

Pero al mismo tiempo, tener en cuenta que, el hecho de que el titulo en cuestión (doble título) no sea adecuado para inmatricular, no significa que en sí mismo sea nulo.

Por tanto, el sujeto en cuestión podrá acudir a las otras dos vías para inmatricular (expediente de dominio o acta de notoriedad complementaria), aunque ello le suponga un mayor coste, y ello, si quiere verse protegido por la seguridad jurídica que confiere el RP.

INMACULADA AGUILAR CUENCA

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.

ALTERACION DE FINCA REGISTRAL: LA OBRA NUEVA

El actual artículo 208 de la Ley Hipotecaria regula la obra nueva. Esta modificación supone inscribir en el Registro aquella transformación producida en torno a las características físicas de una finca previamente inscrita. Este artículo presenta una redacción sencilla que con el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria se amplía y pasaría a ser el artículo 210.

Entre las novedades introducidas debemos mencionar:

-       La alusión explícita a cambios de cualquier tipo, ya se traten de infraestructuras fijas o no. Ello ya se entendía comprendido en la actual regulación pero el legislador ha querido no dejar duda alguna al respecto y otorgar una mayor protección.

-       La eliminación de toda referencia a la escritura pública como forma de declaración de obra nueva. Si anteriormente se mencionaban como medios de proceder la “descripción en los títulos referentes al inmueble (…) escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal”, el Proyecto sólo alude a la “descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación”, por lo que el cambio es patente no sólo en la redacción sino también en las consecuencias jurídicas ya que se limitan las posibilidades.

-       La inclusión de la exigencia de identificar el terreno ocupado por la obra nueva a través de las coordenadas geográficas. Ello supone una mayor coordinación Registro- Catastro, puesto que tales datos se reflejan en este último. Podemos observar aquí, una manifestación del espíritu de la propia reforma, pues como refleja el párrafo tercero de la Exposición de Motivos, la coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones. Con ello, se busca evitar inscripciones erróneas.

-       Por último, destacar que será necesario aportar el libro del edificio, y éste deberá ser registrado en su totalidad, anotándolo en el folio de la finca, exceptuando los edificios muy antiguos exentos de tal contribución.

Comparación de los citados artículos.

Actual artículo 208 LH

Redactado según el Proyecto, art. 210

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

ALICIA ELENA GARCÍA

IRENE GONZÁLEZ VÁZQUEZ

Alumnas de derecho Registral Inmobiliario. UMA.

DESJUDICIALIZACION DE LA INMATRICULACION

La reforma de la Ley Hipotecaria ha modificado totalmente el título cuarto de la Ley Hipotecaria Actual, modificándose totalmente los artículos 198 a 210, el objeto principal de la reforma es la desjudialización de los procedimientos sin mermar la tutela judicial efectiva que establece nuestra constitución como derecho fundamental en el art.24 CE, pese a su desjudialización siempre cabria recurso. También pretende modernizar las relaciones entre notariado y registro. Su fin seria la concordancia entre el registro y la realidad jurídica.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria muestra las diversas formas de inmatriculación de fincas, estas son: el expediente de dominio, el titulo público de adquisición complementado con acta de notoriedad, y por último el certificado al que se refiere el artículo 206 LH.

Actualmente el artículo 201 LH regula el expediente de dominio, utilizado para la rectificación y descripción de linderos y superficies de la finca, y también para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Con el proyecto de ley hipotecaria, la inmatriculación de finca se haría mediante un único procedimiento que sería el expediente de dominio, sustituyendo al sistema judicial que se establece actualmente en la ley hipotecaria y eliminando las otras formas restantes. El actual art.201 LH queda regulado del siguiente modo, teniendo varias fases:

La primera de las fases es la solicitud del interesado, ya que todo procedimiento se inicia a instancia de parte, con él, se fijará el juez competente para ello, que será el de primera instancia del lugar donde radique la finca principal (art.201.1 LH y 273 RH), el procedimiento deberá iniciarse mediante un escrito el cual debe ir acompañado de una certificación acreditativa del estado de la finca en el catastro, debiendo expresar: la falta de inscripción, la descripción actual de la finca y su ultimo dominio y todas las demás que estuvieren vigentes con el fin de reanudar el tracto sucesivo. El secretario judicial da traslado al Ministerio Fiscal, citando a los que tengan un derecho real sobre la finca o a aquellos que tengan catastrada la finca a su favor, convocando del mismo modo a las personas a quien pueda perjudicar, se hará por medio de edictos que se fijaran en el Ayuntamiento, el Boletín Oficial de la Provincia y en un periódico, con el fin de que puedan comparecer en 10 días. La segunda fase es el periodo de prueba y alegaciones de las partes, que se inicia una vez han comparecido teniendo un plazo de seis días para presentar las pruebas pertinentes que justifiquen los derechos que reclaman. Una vez practicadas las pruebas el juez dictara auto, esta es la última fase del procedimiento, declarando justificado o no lo solicitado, esta decisión podrá ser objeto de apelación. Una vez confirmado el auto, este será título bastante para su inscripción, como marcan el art.201.6 y 202 LH.

Como hemos dicho anteriormente el art.202 de la Ley Hipotecaria quedaría reformado totalmente, estableciéndose para la inmatriculación de fincas que aún no han sido inscritas en el registro:

Este expediente se tramitará ante notario donde radique la finca, produciéndose así como establece la exposición de motivos de la reforma de la ley hipotecaria la desjudicializacion del procedimiento. El procedimiento deberá iniciarse mediante solicitud por escrito del titular, junto a la descripción de finca, los datos personales del promotor y su domicilio, acompañándose de unos documentos como son: el título de propiedad de la finca junto a la certificación catastral descriptiva, la relación de los datos catastrales que sirvan para localizar las fincas registrales y las parcelas colindantes y la identificación de los derechos constituidos sobre la finca expresando las cargas. Una vez presentado el notario deberá levantar acta con la documentación presentada remitiéndolo al registrador, verificando este la correspondencia entre la descripción y la certificación registral, la falta de inmatriculación y la ausencia de coincidencia con otra finca. En caso de que algo no este correcto el registrador extenderá nota de negación, si no se produce esta nota de negación el registrador practicará la anotación solicitada que tendrá una vigencia de noventa días, tras ello, el notario notificará la pretensión de inmatriculación a los que resulten interesados como pueden ser los titulares de cargas, haciéndose constar en dicha notificación: el nombre, apellidos, domicilio del promotor, los bienes descritos, el derecho o carga que puede tener la persona notificada, los términos en que podrán inscribirse y el apercibimiento sobre los perjuicios. Tras esto cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante notario en el plazo de un mes, en este caso el notario archivara el caso, pudiéndose entablar demanda de juicio declarativo. Si no se produce se levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, por lo que el registrador ordenaría la inmatriculación. El registrador ordenará la publicación de edictos convocando a los interesados y a las personas a las que pueda perjudicar. Frente a la negación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del registrador podrán interponer los recursos previstos para la calificación negativa.

Realizando una comparación entre ambos procedimientos marcados en la actual ley hipotecaria y el proyecto, y con referencia a lo que pretenden las modificaciones introducidas en dicho proyecto sobre la desjudializacion y la concordancia entre el registro y catastro realizaremos una valoración:

En una primera vista el procedimiento registral se desjudializaría quedando esta tarea encomendada entre el registro y el notariado, los cual acolapsaría menos los juzgados y establecería nuevas tareas a los notarios, los cuales, debería de tener una perfecta coordinación con los registradores. Aun así, el proceso de inmatriculación no estaría totalmente desjudicializado, ya que en caso de que un tercero interesado presentase alegaciones, se entablaría un proceso declarativo, al igual que en caso de la negación de la inmatriculación o la anotación preventiva, por lo que la desjudicializacion solo se produciría en una primera fase, no produjendose una total desjudicializacion de las inmatriculaciones en el registro.

Otro dato a tener en cuenta es el periodo de alegaciones que tendrían los terceros para defender sus derechos sobre el bien inmueble que se pretende inmatricular, mientras que en la actual ley hipotecaria se establece un periodo de seis días para presentar las pruebas pertinentes para justificar sus derechos, en el proyecto de ley hipotecaria habrá un periodo de tiempo más extenso, ya que se fija un mes, dichas alegaciones deberán ser presentadas ante el notario.

En el nuevo procedimiento se realizaran estas alegaciones tras la anotación preventiva de inmatriculación, mientras que en la actual ley se realizarían antes de cualquier tipo de anotación en el registro. Aunque en el nuevo procedimiento se producirían dos llamadas a los posibles interesados sobre la finca.

MARIA JOSE RIOS MARTIN

IRENE RODRIGUEZ FUENTES

Alumnas de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.