Resolución de 8 de febrero de 2019 de la DGRN
Resolución en el recurso que se interpone contra el registrador de la propiedad de la Carolina porque se niega a inscribir la escritura de compraventa.
Hechos:
Se debate la inscripción de una escritura de compraventa en la que se presentan las siguientes circunstancias:
1- El 12 de junio de 2018 se otorga la escritura de compraventa en la que interviene el vendedor por medio de apoderado, a quien había concedido poder el 4 de junio de 2018.
2- El poder se revoca por el vendedor el 6 de junio (antes de concederse la escritura de compraventa)
Una revocación que además fue notificada de forma notarial en el domicilio del apoderado el 7 de junio entendiéndose la diligencia con la madre del apoderado.
3- Presentada dicha escritura, tiene entrada en el Registro el 25 de septiembre un escrito acompañado de la revocación y del acta notarial para hacerla constar.
El registrador decide denegar dicha inscripción por estimar que el apoderado era conocedor de la revocación a la vista del acta notarial, por consiguiente, no procede aplicar el art 1738 Cc puesto que para su aplicación se exige que el apoderado actúe de buena fe.
“….En los casos en los que el apoderado actúa con un poder ya extinguido, el art 1738 del Cc prevé la posibilidad de que el acto o contrato así celebrado surta efectos en favor de los terceros de buena fe. Ahora bien, la más modera jurisprudencia del TS recogida en stcs como las de 24 de octubre de 2018- 13 de febrero de 2012- 22 de enero de 2015 y 19 de junio de 2018, ha delimitado con nitidez el criterio de que para que el artículo 1728 sea aplicable es necesario que, además del tercero con el que se ha contratado, el apoderado también actúe de buena fe, desconociendo la extinción del poder. Ha quedado acreditado que, en el presente caso, el apoderado sí conocía la revocación antes del otorgamiento de la escritura. Por tanto, no puede pretenderse el mantenimiento de los efectos de la venta al amparo del art 1.738 del Cc…”
La resolución da comienzo enfocándose en el problema suscitado, el conflicto entre una escritura de compraventa que otorga un apoderado y una escritura de revocación del poder que se concede de forma anterior a la venta, no es un conflicto de prioridad relativa a dos títulos traslativos del dominio inscribibles, sino que es un conflicto que versa sobre la legitimación de uno de los otorgantes y a si el acto que realiza un apoderado en base a un poder que ha sido revocado con anterioridad es válido.
Por un lado, el problema en esta resolución se plantea en los términos vistos porque tiene entrada en el Registro una comunicación de la revocación que queda en una situación indeterminada pero que es lo que fundamenta la calificación registral.
El centro directivo a resolver las siguientes cuestiones:
1- No se debió dar entrada a este documento y no es título hábil para causar el asiento de presentación
2- Esta solicitud no puede causar medida cautelar en los libros registrales
3- No puede servir de fundamento la calificación de la solicitud privada
Los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación registral son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación o aportados después mediante un asiendo que sea vinculable al asiendo causado por el título principal.
“…la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo dada su radical incompatibilidad…”
4- El asiento de presentación del título principal se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y este despliega efectos sin que tenga cabida su rectificación ni operaciones registrales que lo puedan desvirtuar sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento.
5- No es aplicable a la escritura de poder el principio de prioridad puesto que la revocación de un poder no es un título mediante el cual se transmita la propiedad o derecho real por tanto no se le aplica de forma literal el art 17 LH y tampoco por los mismos motivos el art 32 de la LH
Con respecto a la cuestión de fondo que atañe a la revocación de poder y legitimación dispositiva del apoderado:
La jurisprudencia más reciente del TS ha considerado la buena fe del apoderado imprescindible para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sin que sea suficiente la buena fe del tercero.
En este caso la revocación del poder se realizó en el domicilio del poderdante pero no en su persona puesto que fue recibida por su madre por tanto tenemos que tener en consideración que:
1) No puede decidirse en el limitado ámbito de la calificación registral sobre el efectivo conocimiento de la revocación del poder por el apoderado, es una decisión que corresponderá a los tribunales de justicia
2) La buena o mala fe subjetiva del dicho apoderado se tiene que apreciar en el instante en que se celebra el negocio jurídico. Se tiene en cuenta que la posesión de la copia autorizada del poder permite presumir en principio tanto la vigencia como la legitimación del disponente, a no ser que haya elementos de juicio notorio que estén en contra de la misma. El notario emitirá juicio sobre la suficiencia del poder
3) El juicio notarial de la validez y vigencia de dicho poder no se somete a una segunda instancia el registrado no revisa el juicio de validez, sino que realiza una labor de control. Art 98.2 de la Ley 24/2001
4) Por todas estas consideraciones, destruir la apariencia de la legitimación del apoderado en el caso concreto basándose en mala fe por conocer de la revocación es un asunto competencia de los Tribunales de Justicia.
Debemos tener en cuenta según dicha resolución que si se demuestra la existencia de mala fe en el apoderado no se puede aplicar el artículo 1738, lo que conlleva a graves repercusiones en la seguridad del tráfico puesto que está afectando a quien es ajeno a una actuación solicita del apoderado y contrata con el de buena fe.
Mª DEL CARMEN VILLENA MARTINEZ.
Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (CURSO 2019-2020)
