En
el año 1873 se inmatriculó una finca en el RP. Mediante escritura pública ante
notario el día 21 julio de 2014 otorgaron cónyuges A y B y los cónyuges C y D una escritura de determinación de la
situación jurídico registral y descriptiva de la finca urbana con número
registral nº1.025. Esta finca aparece como registrada en el registro con una
superficie de 2696,12 metros cuadrados desde 1873.
De la finca inicial (finca 1025) el historial de la finca
con cabida de 2696,12 m2 existen diferentes porciones como fincas
independientes a diferentes titulares:
1º 10.349 propiedad de AA superficie de 141.50 m2
2º 17.138 propiedad de JP superficie de 1300 m2
3º 21.396 propiedad de
BC superficie de 620 m2
4º 22.188 propiedad de AA superficie de 97 m2
Como consecuencia
de las inmatriculaciones realizadas, la finca 1025 queda reducida a una
participación del 33.333% de la misma a los hermanos RSV y CS siendo un total
de 557.92 dm2 con dos parcelas catastrales que figuran en el catastro con 170
m2 y 649 m2. Actualmente, tras rectificación de linderos y extensión
superficial es de 819 m2.
A día de hoy, dicha finca presenta la siguiente situación
registral:
- Los titulares actuales, que son los otorgantes de la
escritura objeto de este recurso, tienen la titularidad del 33,33% de la finca
inscrita.
- Con el paso del tiempo, el resto de los titulares
registrales(o sus causahabientes) materializaron sus titularidades sobre
porciones concretas de dicha finca, y lo hicieron unilateralmente y sin
segregación, causando inmatriculaciones de fincas que son en realidad partes de
la inscrita.
- Los titulares del 33,33% , que son en realidad los
únicos propietarios de la finca inscrita(cuya descripción también se ve
modificada) otorgan escritura calificada de ‘’determinación juridico-registral
y descriptiva de una finca urbana’’.
- Varios herederos de los iniciales titulares registrales
segregados ratifican esta escritura. Se da la circunstancia de que es el propio
recurrente quien reconoce que no todos los titulares registrales(o sus
sucesores) han prestado su consentimiento, sino sólo aquellos que ha podido
conseguir.
Se pretende inscribir la escritura, alegando los
propietarios actuales de la finca inscrita su derecho a ser tratados de igual
manera que aquellos otros que en su día causaron las dobles inmatriculaciones.
La pregunta que nos hacemos es: ¿cabe la inscripción
solicitada? La respuesta es no.
Se
llevó ante el Registro de la Propiedad en Madrid en 2015 los
escrituras correspondientes para que quedase constatado la titularidad y
la descripción de la superficie y linderos actuales de la finca nº 1025 a favor de
los hermanos RSV y CS. Dando lugar a una calificación negativa ante dicho
registro, en base a:
1º Principio de legitimación registral del art
38 LH
2º Pincipio de tracto suvesivo del art 20 LH, requiriendo la actualización de dicha finca
1025 el consentimiento expreso de todos sus titulares registrales o todos sus
legítimos sucesores.
3º
La no declaración del acta de notoriedad para calificación y despacho del
exceso de cabida conforme art 298-3 apartado 4 RH debido a los cambios de
superficie y descripción alegados.
Se
interpone un recurso por Don RSV ante la DGRN en base a los siguientes
argumentos:
Por
un lado, la fe pública registral consiste en una presunción “iuris et de iure”
por la que se establece que el contenido del Registro se reputa siempre exacto
en favor de tercer adquirente, pudiendo consolidar su adquisión en los términos
publicados en el registro. Y al gozar de veracidad la finca no inscrita de la
finca nº 1025 solo pueden ser propietarias las personas que figuran en
escritura pública de determinación jurídico-registral y descriptiva de la finca
urbana debido que el resto de copropietarios tienen inscritos ya sus derechos.
Correlación
Catastro-Registro en la medida que se tenga un conocimiento acerca de la
realidad de la propiedad territorial y favorecer un sistema registral fiable y
verídico existiendo semejanza lo publicado en el catastro con lo determinado en
el registro y que esto se consigue a través de la determinación de la situación
jurídica-registral y descriptiva de la finca urbana para que resuelva la
cuestión correspondiente.
Atendiendo
a los hechos expuestos la DGRN resuelve atendiendo a las siguientes
fundamentaciones jurídicas:
Es posible inscribirse una escritura de
determinación jurídico-registral y descriptiva de una finca urbana en la que
esta inmatriculada desde 1873 a favor de diversos titulares pro indiviso quedando el 33.333% de la finca en realidad extraregistral ya que el resto han sido inmatriculadas por
sus correspondientes herederos o causahabientes sin hacer segregación de la
finca, sino reconociendo haber realizado doble inmatriculación apareciendo esta participación indivisa solo
en el registro pero no en la realidad.
En
esa escritura de determinación jurídico- registral y descriptiva de una finca urbana se determinan los datos
de las fincas doblemente inmatriculadas solicitándose que se rectifique la
descripción y titularidad de la finca inical de modo que quede solo a nombre de
los hermanos que eran titulares iniciales del 33.333% de la finca incial siendo
mayor con la descripción y superficie al restarle las fincas doblemente
inmatriculadas.
La
registradora insiste en que la inscripción de dicho documento requiere el
consentimiento expreso de todos los titulares registrales o legitimos sucesores
y que no se aporta por el exceso de cabida el acta de notoriedad requerida para
su inscripción como mera rectificación de descripción en cuanto a la finca.
¿Cuál es la doctrina de la DGRN al respecto?
Para que fuera factible esta rectificación registral sin
acudir a la vía judicial se necesita el consentimiento expreso de todos los
titulares registrales o de sus herederos o causahabientes, hayan o no inscrito
sus derechos.
Por lo tanto, los consentimientos exigidos son:
- El de los titulares registrales de la finca inicial.
- El consentimiento de todos los titulares actuales de las otras fincas que
se inmatricularon incurriendo en doble inmatriculación.
-El
consentimiento de todos los herederos o causahabientes extrarregistrales de los
titulares registrales, siendo necesaria en este caso la previa inscripción
registral de sus derechos con el cumplimiento de los requisitos documentales,
civiles y fiscales que en cada caso proceda, así como la previa inscripción de
los negocios subyacentes cuya inscripción quedó omitida y burlada por la vía de
la doble inmatriculación,
En el caso analizado, y conforme al artículo 313 del
Reglamento Hipotecario, ni siquiera sería posible que
la registradora practicara de oficio la nota marginal expresiva de la situación
de doble inmatriculación, ya que el citado precepto exige que sea
algún titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales
afectadas por la doble inmatriculación quien haya de acudir al juez de Primera
Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación
de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto
ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble
inmatriculación al margen de ambas inscripciones.
También se plantea en el caso un supuesto
de exceso de cabida, reiterando la DGRN su doctrina que
actualmente queda reflejada en el nuevo artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria,
según el cual «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes
en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro,
albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de
rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la
inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
ANTES REFORMA LEY HIPOTECARIA 13/2015
La
DGRN resuelve la cuestión entendiendo que en supuestos de doble inmatriculación
ha de acudirse al art. 313 RH para poder conocer el tratamiento registral en
función de si las fincas doblemente inmatriculadas se realizan a favor de misma
persona o personas distintas.
El
supuesto que se plantea es, y asi lo ha fijado igualmente el TS, un supuesto en
el que consta en el Registro una misma finca o porción de ella doblemente
inmatriculada en folios diferentes o distinto número sin perjuicio de las
acciones declarativas en caso de falta de acuerdo por los titulares registrales
contradictorios.
Al
no existir un criterio de solución del conflicto en el 313 RH sino facilita un
medio de publicidad de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca
en dos folios diferentes e
independientes uno del otro para que en el auto judicial se determine la doble
inscripción y se reserve las accciones en orden del mejor derecho al inmueble
en juicio declarativo.
Existe
también por doctrina jurisprudencial la neutralización recíproca de los
principios registrales respecto del titular inscrito con la presunción de
exactitud y legitimación registral como en la protección a terceros de lo no
inscrito art 32 LH y 34 LH. Solamente llevada a práctica en determinados casos
entre ellos “cuando la doble
inmatriculación de lugar a la confrontación de un titular registral frente a
otro que ostente la condición de tercero hipotecario resultando preferido este
último”.
Respecto
a la fe pública registral que se determinan en el art 34 LH comporta la
consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo
a los requisitos legales entre ellos que se trate de adquiriente de buena
fe basándose en la información ofrecida
por el registro, si el tercero es conocedor de esa inexactitud del registro
respecto de la realidad jurídica la protección que brinda el art 34 LH dejará
de tener efecto.
Se
entiende que esa buena fe es la creencia de que el titular registral es el verdadero
dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma , de manera
que su ignoración o equivocado conocimiento de la realidad jurídica no
desvirtúa la protección registral aunque
atendiendo a la convicción de no
lesionar derechos o intereses ajenos y que no derive de no haber actuado
diligentemente. La doctrina jurisprudencial han ido aceptando que no solo se va
apreciar subjetivamente esa buena fe en la adquisición de derechos reales sino
con un complemento objetivo estado de conocimiento del adquiriente acerca de la
legitimación del trasmitente para poder transmitir el dominio.
Debido
existe un grado de diligencia exigible el concepto de buena fe, esa diligencia
no puede basarse en una mera posesión o indicio que pudiera tenerse sino de una
posición clara y manifiesta en concepto de dueño y que contradiga la exactitud de la
información registral y el derecho inscrito.
Se
fija doctrinalmente que no resultará aplicable la neutralización de los
principios registrales cuando en supuestos de doble inmatriculación de fincas
registrales exista solo un adquiriente del art 34 LH debiendo ser protegido su
adquisición conforme al principio de fe pública registral.
A
su vez para garantizar los principios de tracto sucesivo y de la tutela
judicial efectiva en procedimientos
declarativos en los que la controversia reside sobre la preferencia de uno u
otro folio registral deberán ser llamados todos los titulares que cualquier
derecho o carga pudieran verse afectados o perjudicados por el procedimiento. Y
teniendo la obligación el registrador en caso de inscripción de títulos que
declaren transmitan modifiquen o graven el dominio o derechos reales sobre un
bien inmueble que conste previamente
inscrito el derecho de la persona que otorgue denegándose cuando se inscriba a
distinta persona de la que se otorgue la transmisión o gravamen incluso
prohibiéndose la mera anotación preventiva
Al
no constar todos los titulares registrales, ni herederos, la rectificación
registral no podrá realizarse, aunque no es necesario reunir el consentimiento
expreso de todos los supuestos herederos o extraregistrales de los titulares
registrales conforme al 20 y 38 LH sino incluso otra serie de requisitos
concurrentes para la válida inscripción de la rectificación del a finca:
Previa
inscripción registral del derecho que aleguen los herederos que presten tal
consentimiento, requisitos documentales civiles y fiscales y previa inscripción del os negocios
subyacentes sobre las proporciones de las fincas que quedaron omitidas por la
via de la doble inmatriculación consciente y segregaciones y adjudicacionesp or la extinción del
condominio sobre la finca registal inicial.
A
su vez exigiría el acuerdo expreso no solo de los titulares de la finca inicial
1025 sino los titulares actuales de las otras fincas doblemente inmatriculadas,
incluso no se podría realizar la correspondiente rectificación conforme al 313
RH ya que ha de ser un titular de cualquier derecho real inscrito sobre las
fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación quien haya de acudir
al Juez de Primera Instancia donde radique fisicamente la finca.
REGIMEN ACTUAL CONFORME LEY 13/2015
El
régimen jurídico cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma
de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora lo relativo a la
situación de doble inmatriculación entre dos fincas o partes de ellas.
Se
deroga el art 313 RH y se procede establecer el nuevo artículo 209 LH
atribuyéndole al registrado la competencia para tramitar el expediente para la
subsanación de la doble o múltiple inmatriculación de manera que atendiendo a
los datos registrales y catastrales apreciare doble inmatriculación total o
parcial se notificará a los titulares de los derechos inscritos en cada una de
las fincas registradas, mediante nota.
Esto
supone atendiendo al caso que se nos plantea conforme la nueva regulación que
cuando el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación debe
iniciar de oficio el expediente conforme el art 209 LH realizando las notificaciones
y extendiendo la nota marginal para recabar el consentimiento de todos para proceder conforme 209, 4º-7º LH.
De
tal manera que si todos comparecieran y unánimemente convinieran las
rectificaciones hará constar el documento que firmarán los interesados y
procederá a cancelar el historial de la finca más moderna y en su caso rectificar la más antigua en la
forma acordada y en el caso de que alguno no compareciese o formulase oposición
en cualquier fase dará el registrado por
concluido el expediente dejando
constancias en cada uno de los folios reales coincidentes por nota marginal,
sin perjuicio de entablar las acciones declarativas ante el órgano
jurisdiccional de 1º instancia donde radique físicamente la finca.
En
relación a la cuestión del exceso de cabida planteado en el recurso por el cual
también se deniega la inscripción de la rectificación existe doctrina reiterada
de la DGRN (5 noviembre de 2002, 2 mayo de 2005 o 28 agosto de 2013).
Este
exceso de cabida solo puede solicitarse cuando ha existido un error de un dato
registral referida a la descripción de la finca inmatriculada que no altera la
realidad física exterior que determina el registro.
La
solicitud de modificar la cabida de la finca según está determinada en el
registro supone crear una nueva realidad
física del mismo y esto debería ser llevado a cabo a través de una previa
inmatriculación de esa superficie colindante y posterior agrupación a la
registral preexistente no existiendo dudas de la identidad de la finca.
Esta
Finca con cabida 2696,12 m2 se determina que el 33.33% indiviso y tras
descontar las restantes titularidades no por segregación o división sino por
doble inmatriculación tiene una cabida de 819m que es superior a los 557,92 m2
si se restan las superficies de las fincas doblemente inmatriculadas. Lo cual
esto supone que no existe un error en la medición superficial de una finca que
permanece inalterada sino otra cuestión distinta de la planteada.
Atendiendo
al caso concreto y conforme al art 201LH, cuando el registrador a la vista de
las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial
de las fincas en el registro albergue dudas sobre las posibilidad de que el
expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo
procederá a suspender la inscripción solicitadas motivando las razones en que
se funde.
Conforme
a todo lo expuesto se confirma la calificación determinada por la registradora
y se desestima el recurso planteado ante la DGRN.
Comentario.
Como queda expuesto en la Resolución, este régimen
jurídico ha cambiado sustancialmente en el artículo 209 LH, tras la entrada en
vigor de la reforma de la LH operada por la Ley 13/2015, que deroga tácitamente
el artículo 313 RH en virtud de la disposición derogatoria tácita de dicha Ley.
La competencia a partir de ahora corresponde al
Registrador, quien, incluso de oficio, debe iniciar el expediente si resulta
evidente una situación de doble inmatriculación, practicando el mismo la
correspondiente nota marginal. A la vista de los cambios llevados a cabo en la
LH, en nuestra opinión, el legislador debería haber realizado la
correspondiente adaptación del Reglamento a la realidad actual, ya que es la
norma que complementa y desarrolla a la Ley.
El expediente puede concluir con el consentimiento de
todos los afectados, que se documentará y firmará por todos ellos interesados
junto con el Registrador, quien procederá a cancelar el historial de la finca
registral más moderna y en su caso, rectificar la más antigua en la forma
acordada.
Si
no se logra el consentimiento de todos los afectados, o no compareciese alguno,
o compareciendo formulase oposición en cualquier fase de la tramitación del
expediente, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia
documental de dicho extremo y también por nota al margen de la ultima
inscripción de dominio practicada en cada una de los folios registrales
coincidentes. Y en tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda
en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen
formulado oposición, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar
en que radique la finca.
GUILLERMO GARCÍA PÉREZ y CLAUDIA GÓMEZ PALLARÉS.
Alumnos de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2017/2018).
