DOBLE TITULO PUBLICO: TITULO AD HOC

Como ya sabemos, nuestro ordenamiento jurídico busca la seguridad en el tráfico jurídico, de forma que las relaciones de este carácter que los sujetos desarrollan entre sí, no se vean afectadas por eventuales irregularidades legales. Es decir, supone una garantía de los derechos de los ciudadanos.

De esta forma, en el ámbito inmobiliario registral ocurre exactamente lo mismo: se busca siempre la seguridad jurídica.

Ésta sería entonces la razón de ser del Registro de la Propiedad (en adelante, RP), lo cual se lleva a cabo a través de la publicidad registral, que permite que la información depositada en dicha institución sea conocida por terceros interesados, repercutiendo de forma esencial en la eficacia de sus actos jurídicos.

En este sentido, para lograr dichos objetivos el sistema inmobiliario registral español se apoya en los denominados "principios hipotecarios", entre los cuales se encuentran el de legalidad, prioridad, fe pública registral (generalmente considerado el más importante), y tracto sucesivo, entre otros.

En esta entrada en el blog, vamos a centrarnos básicamente en el principio hipotecario de tracto sucesivo, fundamental en el desarrollo del procedimiento registral.

Se basa esencialmente en mostrar la historia registral de un bien inmueble, esto es, desde que tiene acceso al Registro. A este respecto, el art. 20 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH):

"Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgado los actos referidos".

A pesar de dicho precepto, es obvio que la primera entrada de una finca en el RP no se ve determinada por una inscripción o un titular registral previo, pues en el plano registral no había conocimiento de esa finca en absoluto. Es decir, esta operación (llamada inmatriculación, y que debe basarse en un título de dominio), constituye el inicio de la historia registral.

En consecuencia con ello destaca el art. 199 LH:

"La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio.

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican".

Nos centramos ahora en el apartado b) de este artículo, el cual a su vez está en íntima relación con el art. 205 LH, según el cual:

"Serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documenentos presentados".

Es decir, tenemos varias vías para poder inmatricular. Ahora, junto a este dato, está otro de naturaleza social, en el sentido de qué es lo que, de facto, suele ocurrir en la realidad: las personas que quieren convertirse en titulares registrales de un bien inmueble evitan acudir a un proceso judicial (expediente de dominio), o a un acta de notoriedad (esta segunda vía, aunque es un acto notarial al igual que el título público de adquisición, supone un gran coste económico).

Estos dos mecanismos o instrumentos suponen un gran costo para el particular, ya sea temporal, económico o burocrático.

Por tanto, lo ideal sería dar entrada de la finca al Registro, tal y como se menciona en el art. 199 b) LH (titulo público de adquisición), sin tener que llegar a utilizar la figura del acta de notoriedad, lo que ocurrirá, como se dice, cuando no haya duda acerca del título adquisitivo del transmitente.

Así las cosas, en la práctica se está haciendo habitual lo que se ha llamado "título ad hoc". Se trata de un artificio generador de una ficción.

Lo que ocurre es que ante situaciones en las que los propietarios de los bienes no pueden acreditar el título adquisitivo del transmitente, dan lugar a dos títulos públicos sucesivos que en realidad carecen de fundamento, pero que según la teoría normativa, les permitiría inmatricular.

A modo de ejemplo, y para verlo más claro, está el supuesto en el que un cónyuge por capitulaciones matrimoniales (primer título público), transfiere un bien inmueble desde su patrimonio privativo al ganancial. Inmediatamente después la sociedad de gananciales se disuelve y el bien revierte de nuevo a su antiguo titular (segundo título público).

De esta forma, en principio se permitiría la inmatriculación, pues en este caso el título adquisitivo del transmitente (la sociedad de gananciales en el ejemplo), queda acreditado que proviene del cónyuge que primeramente se lo transmitió a ella.

No obstante lo dicho, debemos incidir en que, tal y como se ha pronunciado la DGRN, así como registradores de la propiedad (desempeñando su función de calificación registral), las operaciones de este tipo suponen un fraude de ley, y por tanto, no son válidas.

El decir que estos mecanismos crean una ficción, o que carecen de fundamento, se justifica por el hecho de que realmente la finalidad del primer título público no era la de transmitir la propiedad, sino la de posibilitar una inmatriculación. O dicho de otra forma: el segundo título no sería necesario si el primero no se hubiese llevado a cabo.

Así, y a modo de conclusiones, hay que poner de manifiesto que la DGRN exige para poder inmatricular, que el título público de adquisición sea un documento que transmita la propiedad de forma real y efectiva (transmisión material), y no una simple transmisión formal de la propiedad.

Pero al mismo tiempo, tener en cuenta que, el hecho de que el titulo en cuestión (doble título) no sea adecuado para inmatricular, no significa que en sí mismo sea nulo.

Por tanto, el sujeto en cuestión podrá acudir a las otras dos vías para inmatricular (expediente de dominio o acta de notoriedad complementaria), aunque ello le suponga un mayor coste, y ello, si quiere verse protegido por la seguridad jurídica que confiere el RP.

INMACULADA AGUILAR CUENCA

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.

ALTERACION DE FINCA REGISTRAL: LA OBRA NUEVA

El actual artículo 208 de la Ley Hipotecaria regula la obra nueva. Esta modificación supone inscribir en el Registro aquella transformación producida en torno a las características físicas de una finca previamente inscrita. Este artículo presenta una redacción sencilla que con el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria se amplía y pasaría a ser el artículo 210.

Entre las novedades introducidas debemos mencionar:

-       La alusión explícita a cambios de cualquier tipo, ya se traten de infraestructuras fijas o no. Ello ya se entendía comprendido en la actual regulación pero el legislador ha querido no dejar duda alguna al respecto y otorgar una mayor protección.

-       La eliminación de toda referencia a la escritura pública como forma de declaración de obra nueva. Si anteriormente se mencionaban como medios de proceder la “descripción en los títulos referentes al inmueble (…) escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal”, el Proyecto sólo alude a la “descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación”, por lo que el cambio es patente no sólo en la redacción sino también en las consecuencias jurídicas ya que se limitan las posibilidades.

-       La inclusión de la exigencia de identificar el terreno ocupado por la obra nueva a través de las coordenadas geográficas. Ello supone una mayor coordinación Registro- Catastro, puesto que tales datos se reflejan en este último. Podemos observar aquí, una manifestación del espíritu de la propia reforma, pues como refleja el párrafo tercero de la Exposición de Motivos, la coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones. Con ello, se busca evitar inscripciones erróneas.

-       Por último, destacar que será necesario aportar el libro del edificio, y éste deberá ser registrado en su totalidad, anotándolo en el folio de la finca, exceptuando los edificios muy antiguos exentos de tal contribución.

Comparación de los citados artículos.

Actual artículo 208 LH

Redactado según el Proyecto, art. 210

Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal.

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

ALICIA ELENA GARCÍA

IRENE GONZÁLEZ VÁZQUEZ

Alumnas de derecho Registral Inmobiliario. UMA.

DESJUDICIALIZACION DE LA INMATRICULACION

La reforma de la Ley Hipotecaria ha modificado totalmente el título cuarto de la Ley Hipotecaria Actual, modificándose totalmente los artículos 198 a 210, el objeto principal de la reforma es la desjudialización de los procedimientos sin mermar la tutela judicial efectiva que establece nuestra constitución como derecho fundamental en el art.24 CE, pese a su desjudialización siempre cabria recurso. También pretende modernizar las relaciones entre notariado y registro. Su fin seria la concordancia entre el registro y la realidad jurídica.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria muestra las diversas formas de inmatriculación de fincas, estas son: el expediente de dominio, el titulo público de adquisición complementado con acta de notoriedad, y por último el certificado al que se refiere el artículo 206 LH.

Actualmente el artículo 201 LH regula el expediente de dominio, utilizado para la rectificación y descripción de linderos y superficies de la finca, y también para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Con el proyecto de ley hipotecaria, la inmatriculación de finca se haría mediante un único procedimiento que sería el expediente de dominio, sustituyendo al sistema judicial que se establece actualmente en la ley hipotecaria y eliminando las otras formas restantes. El actual art.201 LH queda regulado del siguiente modo, teniendo varias fases:

La primera de las fases es la solicitud del interesado, ya que todo procedimiento se inicia a instancia de parte, con él, se fijará el juez competente para ello, que será el de primera instancia del lugar donde radique la finca principal (art.201.1 LH y 273 RH), el procedimiento deberá iniciarse mediante un escrito el cual debe ir acompañado de una certificación acreditativa del estado de la finca en el catastro, debiendo expresar: la falta de inscripción, la descripción actual de la finca y su ultimo dominio y todas las demás que estuvieren vigentes con el fin de reanudar el tracto sucesivo. El secretario judicial da traslado al Ministerio Fiscal, citando a los que tengan un derecho real sobre la finca o a aquellos que tengan catastrada la finca a su favor, convocando del mismo modo a las personas a quien pueda perjudicar, se hará por medio de edictos que se fijaran en el Ayuntamiento, el Boletín Oficial de la Provincia y en un periódico, con el fin de que puedan comparecer en 10 días. La segunda fase es el periodo de prueba y alegaciones de las partes, que se inicia una vez han comparecido teniendo un plazo de seis días para presentar las pruebas pertinentes que justifiquen los derechos que reclaman. Una vez practicadas las pruebas el juez dictara auto, esta es la última fase del procedimiento, declarando justificado o no lo solicitado, esta decisión podrá ser objeto de apelación. Una vez confirmado el auto, este será título bastante para su inscripción, como marcan el art.201.6 y 202 LH.

Como hemos dicho anteriormente el art.202 de la Ley Hipotecaria quedaría reformado totalmente, estableciéndose para la inmatriculación de fincas que aún no han sido inscritas en el registro:

Este expediente se tramitará ante notario donde radique la finca, produciéndose así como establece la exposición de motivos de la reforma de la ley hipotecaria la desjudicializacion del procedimiento. El procedimiento deberá iniciarse mediante solicitud por escrito del titular, junto a la descripción de finca, los datos personales del promotor y su domicilio, acompañándose de unos documentos como son: el título de propiedad de la finca junto a la certificación catastral descriptiva, la relación de los datos catastrales que sirvan para localizar las fincas registrales y las parcelas colindantes y la identificación de los derechos constituidos sobre la finca expresando las cargas. Una vez presentado el notario deberá levantar acta con la documentación presentada remitiéndolo al registrador, verificando este la correspondencia entre la descripción y la certificación registral, la falta de inmatriculación y la ausencia de coincidencia con otra finca. En caso de que algo no este correcto el registrador extenderá nota de negación, si no se produce esta nota de negación el registrador practicará la anotación solicitada que tendrá una vigencia de noventa días, tras ello, el notario notificará la pretensión de inmatriculación a los que resulten interesados como pueden ser los titulares de cargas, haciéndose constar en dicha notificación: el nombre, apellidos, domicilio del promotor, los bienes descritos, el derecho o carga que puede tener la persona notificada, los términos en que podrán inscribirse y el apercibimiento sobre los perjuicios. Tras esto cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante notario en el plazo de un mes, en este caso el notario archivara el caso, pudiéndose entablar demanda de juicio declarativo. Si no se produce se levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, por lo que el registrador ordenaría la inmatriculación. El registrador ordenará la publicación de edictos convocando a los interesados y a las personas a las que pueda perjudicar. Frente a la negación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del registrador podrán interponer los recursos previstos para la calificación negativa.

Realizando una comparación entre ambos procedimientos marcados en la actual ley hipotecaria y el proyecto, y con referencia a lo que pretenden las modificaciones introducidas en dicho proyecto sobre la desjudializacion y la concordancia entre el registro y catastro realizaremos una valoración:

En una primera vista el procedimiento registral se desjudializaría quedando esta tarea encomendada entre el registro y el notariado, los cual acolapsaría menos los juzgados y establecería nuevas tareas a los notarios, los cuales, debería de tener una perfecta coordinación con los registradores. Aun así, el proceso de inmatriculación no estaría totalmente desjudicializado, ya que en caso de que un tercero interesado presentase alegaciones, se entablaría un proceso declarativo, al igual que en caso de la negación de la inmatriculación o la anotación preventiva, por lo que la desjudicializacion solo se produciría en una primera fase, no produjendose una total desjudicializacion de las inmatriculaciones en el registro.

Otro dato a tener en cuenta es el periodo de alegaciones que tendrían los terceros para defender sus derechos sobre el bien inmueble que se pretende inmatricular, mientras que en la actual ley hipotecaria se establece un periodo de seis días para presentar las pruebas pertinentes para justificar sus derechos, en el proyecto de ley hipotecaria habrá un periodo de tiempo más extenso, ya que se fija un mes, dichas alegaciones deberán ser presentadas ante el notario.

En el nuevo procedimiento se realizaran estas alegaciones tras la anotación preventiva de inmatriculación, mientras que en la actual ley se realizarían antes de cualquier tipo de anotación en el registro. Aunque en el nuevo procedimiento se producirían dos llamadas a los posibles interesados sobre la finca.

MARIA JOSE RIOS MARTIN

IRENE RODRIGUEZ FUENTES

Alumnas de Derecho Inmobiliario Registral. UMA.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Hace poco estuve en el registro de la propiedad  gracias a la intervención de la profesora que lo hizo posible y aquella mañana fuimos muchos alumnos de manera voluntaria a ver como funcionaba de primera mano el Registro y su procedimiento.  Cuestión que yo creo, que es lo más interesante que te puede pasar en una asignatura  y es que tengas la opción no solo de estudiarlo sino de verlo, de poder preguntar a profesionales que se dedican día a día a ello, y  ver como determinados temas que había estudiado en Derecho Registral se convirtieron totalmente en realidad, pero mucho más sorprendente de lo que yo imaginaba.

Aquella mañana nos explicaron el procedimiento registral paso a paso, cuestión que  me gustaría en la medida de lo posible poder transmitir y comentar ciertas curiosidades que pude ver y es que , el procedimiento registral es lo que podemos conocer según Diez- Picazo como:  “ un proceso constituido por una serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende solicitar o solicita la práctica de un asiento hasta que el funcionario encargado del mismo , emite una decisión ( ya sea negativa, positiva o suspensiva). Tras la solicitud, el funcionario emite un juicio sobre la legalidad”. El art 6 L.H enumera las personas que están facultadas para dicha solicitud.

Lo primero que me enseñaron y que pude observar es como se gestionaba el llamado “libro de entrada “, lo que nosotros mas seriamente hablando conocemos según el art 28.2 LH, como  “aquel libro en el que se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos  y se aceptan cualquier medio de presentación ya sea fax, telemático o por correo”.  Yo sabia de la importancia de este articulo, pero con la rigurosidad en que se lo tomaban  es extrema, pues aseguraban  los mismos trabajadores que un fallo desde el principio ocasionaría un caos posterior y que el libro de entrada era sumamente importante para que luego, si cumplían todos los requisitos necesarios llegara a efectivamente registrarse.

Efectivamente, el normal desenvolvimiento del procedimiento registral exige una serie de requisitos  o actos exigibles a cumplir, tales como:

-        La previa producción extrarregistral de la modificación jurídico-real.

-        La plasmación de la modificación jurídico-real en una documentación pública y auténtica.

-        La formulación de una declaración de voluntad de un particular (solicitud), dirigida al registrador, en la cual se pretenda la práctica de un asiento.

-        Presentación correcta de los títulos o documentos que justifiquen dicha pretensión.

-        Observancia  y concordancia del correcto trato sucesivo.

Pude apreciar de primera mano como un documento que había llegado la noche anterior, fue el primero en entrar a las 9.00 de la mañana en el libro de entrada, rigurosamente, cumpliendo así con la ley, pudiendo comprobar por mi misma que era un acto puramente cotidiano que yo diría que prácticamente todos los días debían de realizar.

Por otro lado , me enseñaron de manera practica el contenido mínimo que debería tener el libro de entrada que se encuentra regulado en el art 248 LH , tales como:

-        El tiempo exacto de presentación, indicando la unidad temporal precisa, que determinará la prioridad.

-        Datos que permitían identificar la finca.

-        Datos que permitan identificar el titulo.

-        Presentante y medio de presentación (así queda registrado si llego a través de un fax o un correo).

Además me comentaron, que  en el caso en el que la presentación fuera física (art 418.2 R.H), la hora de ingreso seria  la que fije el sistema informático cuando se incorpore la finca y en el caso de que un mismo solicitante presente varios títulos, deberá indicar el orden en que quiere que se presenten y se ira dando ingreso uno a uno.

Aquella mañana sucedió esto mismo, que en mi opinión es interesante de comentar. Desde una asesoría mandaron dos escritos, primero el de una hipoteca y segundo el de una compraventa de la misma finca. Obviamente no se podía inscribir conforme al orden de llegada , puesto que no tenia lógica bajo lo que ya se encontraba inscrito en el propio registro acerca de la misma finca, puesto que los titulares del prestamos y de la finca no coincidían, primero era lógico que había que inscribir la compraventa y con posterioridad en el rango vendría la hipoteca, a mi no me sorprende tanto esto , porque tiene su lógica y es totalmente coherente, si no lo que me sorprendió es la efectividad y como el registrador es totalmente respetuoso con su labor,  ya que era consciente que no podía hacer dicha modificación solo con su plena voluntad sino cumpliendo rigorosamente con la ley, tanto es así que llamaron a la asesoría para comunicarles el fallo producido , y por el consentimiento de la misma escribieron primero la compraventa y luego el préstamo.

Hay que mencionar que las anotaciones del libro de entrada carecen de efectos sustantivos, pues no se presumen exactos a efectos registrales, tales efectos,  como el de inscripción corresponde al asiento de presentación ( art 24. L.H)

Tuve ocasión de ver el asiento de presentación que muchos lo llaman el Libro Diario, el cual marca el inicio del procedimiento registral, y todos sus plazos se contarán a partir del día siguiente  al de su extensión.

En el libro se expresa según el art 248 LH:

-        La identidad del presentante.

-        La hora de ingreso según el art 249.2º L.H (con el dato del libro de entrada) y el modo de presentación (físico, correo o fax art 418 R.H).

Los asientos se realizarán por orden cronológico de entrada , de ahí ya  podemos observar la importancia que tienen las personas que se encargan del libro de entrada , que aunque como ya he dicho antes no tenga efectos propios de una inscripción vemos que un fallo en el mismo , puede acarrear consecuencias durante todo el proceso,  pues no es nada raro como pude observar, que en el mismo día se realicen diferentes asientos de una misma finca y para determinar el orden de inscripción es necesario este dato.

Para un jurista esto es fácil de entender  pero  a lo mejor para un ciudadano que no sepa nada de este mundo, no puede ver la importancia  y es que  pude tener la ocasión  de ver  como una misma finca se encontraba hipotecada hasta tres veces y esto se presentaba ante el registrador como un acto sumamente normal , en este caso,  el rango hipotecario juega un papel muy importante  para ver cual de las tres hipotecas  tiene preferencia sobre las demás y no solo esto , sino sobre otros posibles gravámenes existentes  sobre  la propia finca, es por ello  fundamental  la hora de  la inscripción ( art. 25 L.H).

En este caso, en el registro que me encontraba estaba todo informatizado, la central de ordenadores nunca se llegaba a apagar, pero aun así se exigía que se imprimiera todo; éstos lo realizaban una vez al año, si bien, esta manera de trabajo la designaba el propio registrador. Pude observar así dos tipos de libros, el primero rojo, que era el libro de entrada, y un libro azul, el libro diario,  ordenados por tomos y números.  Aunque se encontraba todo informatizado y a la hora de la búsqueda de una información sobre una determinada finca era todo mas sencillo, pude comprobar por curiosidad como seria el método antiguo, y decidimos buscar la vida registral de una finca, lo sorprendente fue que la vida registral de una finca se encontraba en cuatro libros diferentes, pues cada hoja del registro tenía anotado en su margen donde continuaba esa hoja  cuando esta se acababa. En total tuvimos que coger cuatro libros y lo sorprendente fue que me aseguraron que estos eran incluso pocos.  Podemos llegar a pensar  como eran los registros antiguamente y el caos que se podía formar. Me aseguró el registrador que él conocía un caso donde antiguamente un libro llegó a perderse y que al solo tener esa copia nunca pudieron volver a recuperarlo.

Todo lo inscrito posee fe pública registral si se dan los requisitos del art 34 de la LH entre otros, y se protege a la persona que de buena fe ha inscrito su finca en el registro frente a terceros.  Ya que  al ser éste voluntario no es constitutivo y por tanto no es necesario la inscripción en el registro para obtener la propiedad de una determinada finca. Pero una de las cualidades que tiene el registro es de proteger a las personas que deciden inscribir, es por ello por lo que existen medios de control de la información tanto como para que no se pierda, como el control de la privacidad sobre la misma información.

Podemos decir que si efectivamente se lleva a la práctica el asiento de presentación éste deberá ser comunicado , así como si fuese denegado, se comunicará  por la misma vía en que llegó al remitente, en el mismo día o en el primer día hábil siguiente, con indicación de los recursos procedentes.

En el caso de denegación del asiento de presentación cabe recurso gubernativo, no existiendo posibilidad alguna de prórroga al no haberse practicado el asiento.

El asiento de presentación a tenor el art 17 y 19.2 LH, tiene un plazo de vigencia de 60 días hábiles (se excluyen los domingos y festivos), no pudiendo practicarse inscripciones fuera de este plazo de vigencia. Se computan  así a partir del día siguiente al de la fecha del propio asiento.

Puede ocurrir que existan incidencias si al extender un asiento de presentación se advierte que hay otros relativos a la misma finca que son anteriores ya que se pueden dar varias posibilidades:

-        Que el titulo presentado ante sea “preferente”. Ej: embargo respecto de embargo. El orden determina la prioridad pero no provoca cierre registral. El 1º será preferente respecto del 2º y este se encontrara subordinado.

-        Que el titulo presentado antes sea previo  ej. Compra respecto de la hipoteca es necesario su previa inscripción para poder inscribir el segundo por principio del tracto.

-        Que el titulo presentado antes sea posterior o dependiente del ahora presentado

( ej: presenta primero la hipoteca y después la venta).

-        Que el titulo presentado antes sea incompatible (ej: venta incompatible con otra venta). La inscripción del primero cierra registro al segundo.

-        Que el titulo presentado antes sea “neutro” ( ej: cancelación de una hipoteca) . en este caso al no existir un perjuicio no se tiene en consideración.

La regla general de los plazos de despacho es de 15 días hábiles, contados desde el siguiente hábil al de presentación del documento, o en su caso desde la acreditación del pago del impuesto.
Si se produjo la devolución del documento dentro de los 15 días se pone nota de retirado. Si el solicitante lo retira y se devuelve dentro del plazo de vigencia se entiende que este habrá caducado y el documento habrá de presentarse de nuevo según el art 436 RH.

Si el documento se devuelve dentro del plazo de vigencia, no puede practicarse un nuevo asiento del mismo titulo (art 108.1 y 111 RH).

Otra opción es la posible subsanación de los defectos al calificarlos negativamente dentro del plazo de vigencia, abriéndose un nuevo plazo de 15 días, siempre que se haga una aportación de un documento nuevo dentro del plazo de vigencia, si se hiciera éste con posterioridad sería necesario una nueva presentación al haber caducado este.

El procedimiento registral culmina con una resolución que puede ser: bien la nota de calificación y despacho en caso de calificación positiva; bien la nota de denegación  y suspensión en caso de calificación negativa.

También puede darse la inscripción parcial, que en este caso se indicara en la misma resolución tantos los practicados como los que no.

ROCIO HERRERA FERNÁNDEZ.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral. UMA