LA DOBLE INMATRICULACION.

Introducción.

La doble inmatriculación de fincas constituye un estado irregular que ocasionalmente puede producirse en el Registro de la Propiedad y que consiste en que una misma finca o parte de ella consten inmatriculadas dos o más veces en hojas, folios o registros particulares diferentes dentro de un mismo ayuntamiento o sección del propio Registro, según la definición que nos dio de ella LA RICA.

DÍEZ-PICAZO define la doble inmatriculación como al hecho de que una misma finca se encuentra inmatriculada en dos folios diferentes e independientes uno de otro, o cuando dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones estén hechas de una manera distinta. También puede haber doble inmatriculación si una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto de otros.

        Uno de los motivos por los que se puede originar la doble inmatriculación es la falta de concordancia entre Catastro y Registro haciendo ello, que exista una inscripción doble, además de que los medios de inmatriculación son bastante sencillos, puesto que carecen del soporte catastral y no tienen una constatación material de la finca más que a través de la descripción que de ella se hace en el instrumento público.

Legislación vigente.

            El Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario es el que menciona la doble inmatriculación. La Ley Hipotecaria no dispone nada en torno a ello, aunque el art.1.3LH sirve de base al decir que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y que producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.   

A efectos de evitar supuestos de doble inmatriculación, el art. 300RH es el que intenta solventar este problema, remitiendo al art. 306RH, para que los Registrados suspendan las inscripciones solicitadas cuando las certificaciones estuvieran en contradicción con algún asiento no cancelado.

            Ahora bien, si la doble matriculación ya se ha consumado, esto es, si efectivamente existe ya en el RP doble inscripción de un mismo inmueble, el Registrador carece de atribuciones para decidir cuál de los dos asientos es preferente, y en consecuencia, cuál debe ser cancelado. Es el art. 313RH el que establece el procedimiento ha llevar a cabo cuando se ha producido la doble inmatriculación. Este artículo establece tres supuestos de hecho:

a)    Doble inmatriculación a favor de una mismo persona (art. 313.1RH): dos o más inscripciones de la misma finca o, en su caso, de participaciones indivisas sobre una finca, a favor de una misma persona.

b)    Doble inmatriculación a favor de personas distintas sin acuerdo entre los interesados (art. 313.2RH): En tal caso, la doble inmatriculación desaparecerá del Registro mediante solicitud de los titulares registrales que cuente, en su caso, con la conformidad de todos los interesados, expresada en escritura pública, por la que se procederá a cancelar o rectificar el folio  convenido.

c)     Doble inmatriculación a favor de personas distintas sin acuerdo entre los interesados (art. 313.3RH): El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales puede acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca para que, con citación de los interesados y siempre que pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones.

Proyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria de 23 de junio de 2014.

Como se ha dicho, la LH no regula la doble inmatriculación, pero el Proyecto de Ley si que modifica el artículo 206LH para la “subsanación de la doble o múltiple inmatriculación”, introduciendo el trámite a llevar a cabo en tal caso. El mecanismo es el siguiente:

1)       El competente para la tramitación y resolución es el Registrador del distrito hipotecario donde radique la finca doblemente inmatriculada.

2)       Se podrá iniciar de oficio por parte del Registrador o bien, a instancia del titular registral.

3)       El Registrador (una vez que se asegure de existe doble inmatriculación con las debidas prácticas y coordinación con el Catastro), notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta ley.

4)       Prevé la doble inmatriculación a favor de una misma persona.

5)       Si fueran distintos los titulares del dominio, se intenta llegar a un acuerdo para la prelación registral.

6)       El Registrador hará constar el acta de acuerdo (si lo hay)  cancelará el historial de la finca registral más moderna y rectificar la antigua…

7)       … conforme a la Ley Hipotecaria.

8)       Si alguno de los interesados no comparece o no hay acuerdo, el Registrador concluirá el expediente.

9)       Las notas marginales caducarán a los seis meses.

10)    El juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará por concluido.

Opinión personal.

Desde mi punto de vista, el procedimiento para corregir la doble inmatriculación es muy parecido entre el art. 206LH del Proyecto de Ley y el art. 313RH, como ya se ha visto. Es cierto, que el Proyecto de Ley juega con una cierta ventaja porque busca la cooperación entre Registro y Catastro, como puede observarse en el art. 206.3 y en el art. 198.6 donde dice que “la concordancia entre RP y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a cabo por: procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación”; mientras que en la legislación actual, esa cooperación brilla por su ausencia.

La legislación actual, como se ha dicho anteriormente, trata de prevenir (art. 300RH) y corregir (art. 313RH) la doble inmatriculación. Algo muy parecido a lo que hace el Proyecto de Ley, solo que incluye el articulado en la propia Ley Hipotecaria, derogando el Título XI del Reglamento Hipotecario como viene expresado en la Disposición Derogatoria Única, en su apartado 2.

Tanto una, como otra legislación, intenta dar solución a este problema, pero ninguna de ellas toma medidas para evitar que se de, es decir, asumen que este problema estará presente (bien porque éste es inevitable) y toman medidas para preverlo o para corregirlo pero no para eliminarlo. La doble inmatriculación constituye una grave deficiencia del funcionamiento del Registro de la Propiedad, cuyas causas son defectuosas en nuestro sistema registral de identificación de fincas, en que el Registro no se apoye en un buen Catastro, y en la simplicidad de los medios de inmatriculación (el art. 201 del Proyecto de Ley establece un único procedimiento para la inmatriculación de las fincas), entre otras causas. Ello puede ser también como consecuencia de un mal funcionamiento interno por parte del Registro; aunque, como afirma DIEZ-PICAZO, la doble inmatriculación “puede tener su origen en una documentación falsa, producida con específicos fines dolosos o de fraude, pero cabe también que se produzca por la existencia de una doble titulación cuyos orígenes son muchas veces difíciles de esclarecer o que obedezca a errores en anteriores descripciones, en especial en los casos de segregación o división de una finca en diferentes parceles”.

En definitiva, este problema se solventaría si hubiera más medios para inmatricular fincas  y si hubiera una buena coordinación entre Registro y Catastro, cosa a la que aspira el Proyecto de Ley, como indica la Exposición de Motivos en su punto II, además del articulado que ya se ha comentado. Suponiendo que la doble inmatriculación, inevitablemente, estará presente en el sistema registral español, el Proyecto de Ley se acerca más a la subsanación de este problema que la ley actual, sobre todo por la búsqueda de la concordancia entre Registro y realidad física y jurídica extrarregistral.

JESUS RAYA ZAMORA.

ALUMNO DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO DE LA UMA.